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大阪市で建物が未登記の場合の不動産売却について徹底解説|大阪市の不動産売却コラム
2025-03-01
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1. 未登記建物とは？
不動産売却を検討する際、「建物が未登記だった！」と気づいて驚くケースは少なくありません。未登記建物とは、法務局に建物の登記がされていない建物のことを指します。建物が未登記のままだと、売却手続きがスムーズに進まないだけでなく、買主にとってもリスクがあるため、売却価格が下がる可能性があります。 未登記建物は意外にも多く存在し、特に大阪市では古い木造住宅や増改築を繰り返した建物などに見られます。
では、未登記建物をスムーズに売却するにはどうすればよいのでしょうか？
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2. なぜ建物が未登記のままなのか？
建物が未登記のままになっている理由はいくつか考えられます。
・登記の義務を知らなかった：建物を新築した際、本来は登記する義務がありますが、手続きを知らずにそのままになっているケース。
・親からの相続でそのままになっていた：親が登記せずに住んでいた建物を相続し、未登記のまま引き継いだ場合。
・増築や改築時に登記を忘れた：建物の一部を増築した際に、変更登記を行わなかった場合。
・登記費用を節約したかった：登記には登録免許税などの費用がかかるため、コスト削減のために登記しなかったケース。
未登記のままだと、所有権を証明する公的な記録がないため、売却時にトラブルとなる可能性があります。
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3. 未登記建物の売却は可能？
結論から言うと、未登記のままでも不動産の売却は可能です。
ただし、売却手続きをスムーズに進めるためには、以下の点に注意する必要があります。
・買主が住宅ローンを利用できない可能性：未登記建物は金融機関の担保になりにくく、買主がローンを組みにくい。
・売却価格が下がる可能性：買主にとってリスクがあるため、売却価格が市場価格より低くなることが多い。
・登記を求められる可能性：買主や不動産会社から建物の登記を依頼される場合がある。
こうした問題を回避するために、売却前に建物を登記することが推奨されます。
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4. 未登記建物を売却するための手続き
4-1. 建物表題登記を行う
売却前に建物表題登記を行うことで、売却がスムーズに進みます。建物表題登記とは、法務局に建物の存在を正式に登録する手続きです。一般的には土地家屋調査士に依頼し、測量や図面作成を行った上で登記申請を行います。
4-2. 所有権保存登記を行う
建物表題登記を完了した後、所有者の名義を明確にするために「所有権保存登記」を行います。この手続きを完了することで、建物の正式な所有者として登記簿に記載され、売却時のトラブルを防ぐことができます。
4-3. 登記しない場合の対応
「登記の手続きが面倒」「費用を抑えたい」という理由で登記せずに売却を進めたい場合、以下の方法が考えられます。
・買主が現金購入する場合に限る：住宅ローンが利用できないため、買主が現金で購入する場合に限り、未登記のまま売却できる。
・売却時に買主と協議し、後で登記する：売買契約後に買主が登記手続きを行うことに合意してもらう方法。
・土地のみの売却に切り替える：建物ではなく土地のみを売却し、建物は売主もしくは買主で解体する。
ただし、未登記建物をそのまま売却すると後々トラブルになることもあるため、事前に不動産会社や司法書士に相談することをおすすめします。
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5. 未登記建物の売却にかかる費用
未登記建物の売却をスムーズに進めるためには、登記費用が発生します。一般的な費用の目安は以下のとおりです。
６.まとめ
大阪市で未登記建物を売却する際には、以下のポイントを押さえておきましょう。
・未登記建物のままでは売却が難しいため、登記を検討する
・登記することで買主の住宅ローン利用が可能になり、売却しやすくなる
・登記にかかる費用を事前に把握し、売却計画を立てる
・どうしても登記せずに売却したい場合は、現金購入の買主を探すか、土地のみ売却する方法を検討する
未登記建物の売却は専門知識が必要なため、不動産会社や司法書士と相談しながら進めることが成功のカギです。大阪市で不動産売却を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください！
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