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不動産の相続税評価額とは？計算方法もご紹介
2022-12-20
故人が残した財産の相続税を計算したくても、方法がわからずお困りの方も多いのではないでしょうか。
不動産を相続するには相続税を支払う必要がありますが、その算出をするためにはまず「相続税評価額」を知らなければなりません。
今回は、相続税評価額とその計算方法をご紹介します。
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相続税評価額とは？
相続税は、相続などによって財産を得た人ごとの課税価格の合計金額から、基礎控除額を引いた「課税遺産総額」をもとに計算できます。
課税価格は「相続税財産評価に関する基本通達」によって定められている、財産の評価方法をもとに計算されます。
また「相続税財産評価に関する基本通達」は、財産ごとに評価方法の詳細が定められていますが、基本的な考え方は「時価」です。
そして、その時価を基本としながら財産ごとに決まっている評価方法が「相続税評価額」です。
「相続税評価額」は、財産の価格に影響が出る事情が考慮されたものとなっています。
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家屋・建物の相続税評価額の計算方法
家屋を故人が利用していた場合、「相続税評価額」は、固定資産税評価額×1.0で計算できます。
したがって、固定資産税評価額＝相続税評価額となり、もし故人が利用していた家屋の固定資産税評価額が1,000万円であれば、相続税評価額も1,000万円です。
しかし、故人が家屋を賃貸物件としていた場合、故人が利用していた場合の「相続税評価額」とは異なります。
故人が一戸建てを賃していた場合は賃貸割合が100％になるので、「相続税評価額」は固定資産税評価額×（1-借家権割合）で計算できます。
固定資産税評価額が1,000万円の一戸建てを貸していた場合、700万円が相続税評価額となるのです。
また、故人が所有していたのが賃貸アパートである場合、「相続税評価額」は、固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）となります。
賃貸割合は、賃貸部分の床面積の割合を指すので、固定資産税評価額が1億円の賃貸アパートの計算式は、1億円×（1-0.3×0.5）となり、相続税評価額は8,500万円となります。
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土地の相続税評価額の計算方法
土地の「相続税評価額」の計算方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類あります。
路線価地域か、倍率地域かによって計算方式が変わるので、どちらの地域かは路線価図や評価倍率表を見て確認しましょう。
まず「路線価方式」は、その道路に面する土地1㎡あたりの評価額である「路線価」にもとづいて評価するもので、路線価×各種補正率×土地面積で計算できます。
一方、路線価が定められていない地域の場合は、「倍率方式」となり、固定資産税評価額×倍率で計算が可能です。
また、土地の相続税評価額には減額要素があり、貸家建付地や借地権、500㎡以上の宅地でいくつか要件を満たすものなどは、減額ができるとされています。
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まとめ
故人が残した財産を相続するためには、相続税評価額を知らなければなりません。
家屋・建物は、故人が利用していたか貸していたかで計算方法が変わり、土地には路線価方式と倍率方式とで算出の仕方が異なります。
それぞれの相続税評価額の計算方法を見て、正確に算出できるようにしましょう。
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加藤良一
部署：売却コンサルタント
資格：宅地建物取引士、不動産仲介士
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