相続後の不動産売却における媒介契約や売却方法の注意点は？

「相続した不動産を売却したいけれど、なにに注意すれば良いのだろう」とご不安ではありませんか。
不動産売却はあまり何度もおこなうものではないため、疑問や不安を抱く方は多いです。
そのような不安を解消できるよう、この記事では相続後の不動産売却全般における注意点と、媒介契約や売却方法についての注意点をご説明いたします。
港区を中心とした大正区、此花区、西淀川区、西区、南港といった大阪ベイエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続後の不動産売却全般に関する注意点

相続した不動産を売却する前に、知っておきたい注意点をご説明いたします。

相続人が複数いる場合の財産分割方法

もし相続人が1人だけ、もしくは相続放棄などで1人だけが相続することになった場合は、その方がすべての財産を相続するということで話はシンプルです。
しかし相続人が複数いる場合、財産をどのように分割するかを考えなければいけません。
たとえば、Aさんは現金を、Bさんは貴金属を、Cさんは一戸建てを、というように、財産をそのままの形で分割することを現物分割と言います。
一戸建てを相続したCさんが売却を希望する場合、個人の判断で売却を進めることが可能です。
しかし現物分割では、財産を公平に分けるのは難しいケースが多いです。
そこで、不動産などを売却し、現金化してから分割する方法もあります。
この方法は換価分割と言い、公平な財産分割が可能となります。

相続人全員で話し合う「遺産分割協議」

分割方法を決めるためには、「遺産分割協議」をして相続人全員で話し合う必要があります。
まずは相続財産と相続人を確定し、誰がどの財産を相続するのか、どのように分割するのかを決めましょう。
換価分割を選択した場合、その不動産は複数の相続人の共有物という扱いになります。
そのため、個人の独断で売却を進めることはできません。
相続した不動産を売却するかどうか、どのように売却するか、誰が窓口となるかなど、細かいところまで話し合って合意を得ることが大切です。

売却する不動産には念入りな調査が必要

これまでご自身が所有していた不動産と違って、相続した不動産は詳細がわからないケースも多いです。
しかし不動産売却前には、念入りに不動産の状況を調査することが重要です。
引き渡しのあとに不動産の不具合が発覚した場合は、「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約書に記載されている事項と違うことがあったときに売主が追及される責任のことです。
たとえ売主がその事実を知らなかったとしても責任を負わなければならず、買主から追完請求や契約解除などを求められることになるでしょう。
そうなると相続人同士でどのように費用を支払うかなどを再度話し合って決めなければいけません。
そうならないために、売却する不動産はきちんと調査しておきましょう。

不動産売却における媒介契約に関する注意点

不動産売却は、不動産会社に相談することから始まります。
不動産会社に仲介を依頼する場合、以下の3種類の媒介契約から1つを選ぶ必要があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

それぞれの媒介契約の注意点についてご説明いたします。

専属専任媒介契約の注意点

3種類ある媒介契約のなかで、もっとも規制が厳しいのが専属専任媒介契約です。
契約を結ぶ不動産会社は1社のみと限定されているだけでなく、自分で買主を見つけてくることも禁止されています。
規制が厳しい分、不動産会社からもっとも手厚いサポートを受けられるのも専属専任媒介契約の特徴です。
1週間に1度という高い頻度で売却活動の報告を受けることができ、媒介契約から5日以内にレインズ（不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステム）に不動産情報が登録されます。
専属専任媒介契約では、不動産会社1社に任せきりになってしまうのが注意点ですが、信頼できる不動産会社に依頼できれば高い確率で買主を見つけてもらえるでしょう。

専任媒介契約の注意点

専任媒介契約も、契約を結べる不動産会社は1社だけと定められています。
ただし、知人や親戚などから自力で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を仲介とせずに契約を結べるのが専属専任媒介契約との違いです。
不動産会社からの売却活動の報告は2週間に1度、レインズには契約から7日以内に登録と定められています。
専属専任媒介契約ほどではないですが、専任媒介契約でも手厚いサポートが約束されています。
自分で買主を見つけられるかもしれないけれど、不動産会社にも買主をしっかり探してもらいたい、というときにおすすめの媒介契約方法です。

一般媒介契約の注意点

3種類のなかでもっとも自由度が高いのが一般媒介契約です。
複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことができ、自分で買主を見つけてくることも可能です。
ただし、不動産会社が売却活動を売主に報告する義務はなく、レインズへの登録義務もありません。
契約期間の定めもないため、買主を見つけるのに時間がかかることもあります。

不動産売却をするための方法に関する注意点

不動産売却をするためには、一般的な仲介での売却方法だけでなく、買取での売却方法もあります。
不動産会社が仲介となって広く買主を募集する「仲介」に対して、不動産会社が直接不動産を買い取るのが「買取」です。
ここでは仲介と買取の違いや注意点をご説明いたします。

仲介と買取の違い1：買主

仲介では、通常は個人が買主となります。
そのため、売却するためには広告を出し、内覧に対応するなどの売却活動が必要です。
仲介ではできるだけ多くの方に不動産情報を届けて買主を探すため、売却活動を周囲に知られてしまうことが多いのが注意点です。
それに対して買取では不動産会社が直接買主となるため、広告活動などは不要です。

仲介と買取の違い2：対象物件

仲介では個人の買主となるため、取り扱い対象となるのは居住用の不動産がほとんどです。
買取では、不動産会社が不動産を買い取った後に再販売するため、居住用でなくても売却することができます。
太陽光発電などで土地を活用したい業者や、投資のために購入したい業者などに不動産を再販売することもあります。
居住用以外の物件を売却する場合は、買取を選択すると良いでしょう。

仲介と買取の違い3：売却期間

個人の買主を探す仲介では、決済や引き渡しに3か月から半年ほどかかるのが一般的です。
しかし買取では査定をした不動産会社に直接売却するため、それほど長期間はかかりません。
最短で1週間から1か月ほどで不動産を売却し、素早く現金化することが可能です。
仲介と買取の違い3：売却価格
メリットの多い買取ですが、最大の注意点は売却価格の低さです。
仲介では相場に近い金額で売却することができます。
しかし買取では、不動産会社が買い取った後に建物を改修するなどしてから再販売することが多いです。
そのため、買取という方法を選択した場合は、相場の7割から8割ほどの売却価格となります。

まとめ

相続後の不動産売却に関する注意点を解説いたしました。
不動産売却を不動産会社に依頼するに当たっては、ご自身に適した売却方法や媒介契約を選択する必要があります。
わたくしども「大阪不動産売却.com」では、港区を中心とした大正区、此花区、西淀川区、西区、南港といった大阪ベイエリアの不動産売却を取り扱っております。
不動産売却に関するご不安や疑問点は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。