相続した不動産を売却すると所得税がかかる？控除や確定申告についても解説

「相続した不動産を売却したらどのくらい税金がかかるのだろう」や「不動産売却をしたときに節税できる方法はないかな？」など、相続した不動産を売却した場合の税金に関して、疑問や不安をお持ちではないでしょうか。
この記事では、相続した不動産を売却する際にかかる所得税などの税金と、節税に使える控除や特例、また、翌年の確定申告について解説いたします。
大阪府港区を中心に、大正区、此花区、西淀川区、西区、南港といった大阪ベイエリアで不動産売却をご検討中の方はぜひご参考にしてください。

相続後の不動産売却でかかる譲渡所得税などの税金

相続した不動産をそのまま所有し続けていると、固定資産税の支払いの他に維持管理費などのコストがかかるため、売却したいとお考えの方も多いようです。
相続後の不動産を売却すると、譲渡所得税など以下の税金が課されます。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税

まずは仕組みが少し複雑な譲渡所得税からご説明いたします。

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、相続した不動産を売却したことで得た利益（譲渡所得）に対して課される税金のことです。
所得税、住民税、復興所得税の3種類の税金を総称して譲渡所得税と呼ばれています。
譲渡所得税がいくらかを知るためには、まず譲渡所得を計算しなければいけません。
譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。
収入金額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得
収入金額とは不動産の売却金額のことです。
取得費は不動産を購入したときの代金や税金、借入金の利子など、対象の不動産を取得するためにかかった金額を指します。
譲渡費用は仲介手数料や建物の解体費用など、不動産売却のためにかかった諸費用のことを指します。
譲渡所得がマイナスの場合は譲渡所得税を納める必要はありません。
譲渡所得が高くなってしまわないように、相続した不動産の購入当時の書類を探し、取得費を漏れなく計上するようにしましょう。

所有期間によって譲渡所得税率が変わる

譲渡所得税は、対象となる不動産の所有期間によって税率が変わります。
所有期間5年以内であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得となります。
それぞれの譲渡所得税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得：譲渡所得×（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得：譲渡所得×（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

所有期間は被相続人が不動産を所有し始めたときから計算されます。
たとえば被相続人が10年前に購入した不動産であれば、相続後すぐに売却したとしても長期譲渡所得の扱いになります。

譲渡所得税以外の税金もかかる

譲渡所得税以外にも、相続した不動産を売却することで印紙税や登録免許税がかかります。
印紙税は、売買契約書作成の際に印紙を貼り付けて消印されることで納税します。
また、登録免許税は引き渡し前に不動産の抵当権抹消登記をするために必要な費用です。

相続した不動産の売却後に使える控除や特例

相続した不動産を売却した結果、譲渡所得が発生すると譲渡所得税を納める必要があります。
しかし相続した不動産の売却には複数の控除や特例があり、活用することで大幅な節税が期待できます。

3,000万円控除

一定の条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例があります。
これを利用することで譲渡所得税を支払う必要がなくなることも多いです。
3,000万円控除には「マイホームを売ったときの特例」と「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の2種類があります。
もし生前に被相続人とご自身が同居していたのであれば、「マイホームを売ったときの特例」として3,000万円控除が利用できます。
一人暮らしをしていた被相続人が亡くなったなどで、空き家になった不動産を売却する場合は「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用されるか考えてみましょう。
ただし空き家の場合、マンションは対象外であり、さらに昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、控除の条件は厳しく設定されています。

取得費加算の特例

相続してから3年10か月以内に不動産売却をした場合、相続税の一部を取得費に加算しても良いという特例があります。
前述したとおり、取得費は譲渡所得から差し引くことができます。
取得費を高く計算することができれば譲渡所得税として納める金額が少なくなります。
相続税の支払いがあった方は、忘れずに期間内に売却するようにしましょう。

10年超所有の家に対する軽減税率の特例

10年を超えて対象の不動産を所有していた場合、譲渡所得税率が安くなる特例です。
譲渡所得が6,000万円を超えている場合、6,000万円以下とそれを超える部分で税金が変わります。

• 6,000万円以下の部分：所得税10.21％、住民税4％
• 6,000万円超の部分：所得税15.315％、住民税5％

この軽減税率は3,000万円控除と併用することができます。

相続した不動産を売却した後の確定申告

会社員なら通常はご自身で確定申告をする必要はなく、会社が年末調整をおこなうことで税金の過不足が調整されます。
しかし不動産売却をおこなった場合は確定申告の必要性についてしっかり検討しなければいけません。
ここでは、譲渡所得がプラスの場合とマイナスの場合に分けてご説明いたします。

譲渡所得がプラスの場合

相続した不動産を売却しても、必ずしも確定申告は必要ではありません。
しかし、譲渡所得を計算したらプラスとなった場合は確定申告をする必要があります。
確定申告をすることで、前述した控除や特例を利用できます。
もし譲渡所得がプラスとなっているのに確定申告しなかった場合は、無申告加算税や延滞税が課されます。
うっかり忘れてしまわないようにご注意ください。

譲渡所得がマイナスの場合

譲渡所得がマイナスということは、譲渡損失が出ているとも言えます。
その場合は確定申告をする必要はなく、しなくても罰せられることもありません。
しかし譲渡損失が出ている場合も確定申告すれば、給与所得に対しての所得税や住民税の節税ができるかもしれません。
一定の条件を満たせば、給与所得などの収益と譲渡損失を相殺することが可能なため、課税所得が低くなり、納めるべき税金が少なくなります。

確定申告をする方法

確定申告をする場合は、不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日までに書類を提出します。
最寄りの税務署の相談窓口に行けば、職員に相談しながら確定申告書を作成することができます。
インターネットを利用して家から出ずに確定申告をすることも可能ですが、オンライン申請の場合は事前に利用開始の手続きが必要です。
確定申告の時期になると、税務署や役場などで税理士による無料相談がおこなわれていることが多いため、利用してみましょう。
費用はかかりますが、税理士に確定申告を依頼する方法もあります。

まとめ

相続した不動産を売却する際にかかる譲渡所得税などの税金と、利用できる控除や特例、また、確定申告についてご説明いたしました。
不動産売却で得た譲渡所得には税金が課せられますが、特例を利用することで節税することが可能です。
「大阪市不動産売却.com」では、港区を中心に、大正区、此花区、西淀川区、西区、南港といった大阪ベイエリアで不動産取引をおこなっております。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。