空き家は更地にする？それとも賃貸で活用？メリット・デメリットを比較

空き家は所有しているだけで、固定資産税やメンテナンスの費用がかかります。
そのため、空き家を更地にして活用するほうがいいのか、それとも修繕して賃貸したほうがいいのか迷う方が多いのではないでしょうか。
今回は、判断材料とするために、両方のメリット・デメリットを比較してみました。
港区を中心とした大正区、此花区、西淀川区、西区、南港といった大阪ベイエリアで空き家をお持ちの方は、ぜひご参考にしてください。

空き家を解体して土地として活用するメリット・デメリット

まずは、空き家を解体して土地として活用する場合のメリット・デメリットを確認しましょう。

空き家を解体して更地にするメリット

空き家を解体して更地にするのには、2つのメリットがあります。
順番に解説します。
活用方法が増える
空き家を解体して更地にすると、活用方法が増えるのがメリットです。
空き家があると、建物を含めた活用方法を考える以外ありません。
しかし土地にしてしまえば、次のような活用方法を検討できるようになります。

• 月極駐車場にする
• 太陽光発電を始める
• トランクルームに活用する
• 資材置き場として貸し出す

建物の老朽化が激しかったり、借り手が見つからないような場所にあったりする場合には、更地にすることを考えると良いでしょう。
家の維持管理費が不要になる
建物がなくなると、家を維持管理する必要がなくなるのもメリットです。
建物がなければ光熱費の基本料金も発生しなくなり、火災保険への加入も不要になります。
支出が減るうえ駐車場にしたり土地を貸し出したりすれば収入が得られるので、収支はプラスに転じます。

空き家を解体して更地にするデメリット

空き家を解体して更地にするのには、デメリットも2つあります。
解体費用がかかる
空き家を解体するには、一定の費用がかかる点はデメリットです。
家の解体費用の相場は、木造の場合で1坪あたり3万～5万円とされています。
一般的な30坪の一戸建てなら、90万～150万円かかる計算です。
そのあとの維持管理費は不要となり、貸し出すなどして収益化すればいずれ解体費用を回収できるかもしれません。
しかし、借り手が見つかるかは未知数です。
解体したものの活用できないまま、解体費だけ持ち出しになる可能性もあるでしょう。
固定資産税の負担が重くなる
空き家を解体すると、固定資産税の負担が重くなる点にも注意が必要です。
建物が建っている200㎡以下の小規模住宅用地については、固定資産税の価格を6分の1にする軽減措置が取られています。
しかし建物を撤去すると制度の対象から外れるため、軽減措置が受けられません。
そのため単純計算では、今支払っている固定資産税の6倍まで税額が跳ね上がることになります。
実際は更地に対してはその7割程度が固定資産税額の上限とされるため、4.2倍ほどになりますが、負担が重くなることには変わりません。
空き家を取り壊すのは、更地にしたあとの活用方法が決まっている場合に限るのが無難です。

空き家を修繕して賃貸物件として活用するメリット・デメリット

空き家がまだ人が住める状態である場合には、修繕して賃貸物件として活用することも可能です。
空き家を賃貸物件とするメリット・デメリットをチェックしましょう。

空き家を修繕して活用するメリット

まずは、メリットからチェックしましょう。
収益を得られるようになる
空き家を修繕して賃貸物件にすると、家賃収入を得られるようになるのがメリットです。
物件が古い、駅から遠いなどの理由で高い家賃を取れなくても、負担している固定資産税など維持管理費だけでもカバーできれば、マイナスになることはありません。
物件の状態が良く、修繕せずにハウスクリーニングだけで済めば、初期費用を抑えて収益化できるでしょう。
空き家を管理する手間から解放される
空き家を賃貸物件にして人に住んでもらうと、管理の手間から解放されるメリットもあります。
空き家はそのまま放置していると、室内に湿気がたまって劣化が早く進むため、定期的な換気が欠かせません。
また、庭に雑草が生い茂ると、景観を悪くしゴミを不法投棄されるなど、近隣の住人に迷惑がかかる心配もあります。
その点賃貸物件にすれば、住人が換気や庭の手入れをしてくれるので手間を大きく削減できます。

空き家を修繕して活用するデメリット

空き家を修繕して活用するのには、デメリットも2つあります。
リフォーム費用が高額になる場合がある
空き家の状態が良ければ軽微な修繕やハウスクリーニングで済みますが、老朽化が激しければ大がかりなリフォームが必要になるかもしれません。
とくに旧耐震基準で建てられているなど、耐震性に不安がある場合には、そのまま賃貸するのは危険です。
しかし耐震性を上げようとすると、構造や基礎から手を入れることになるかもしれず、リフォーム費用が高額になる可能性があります。
空き家を修繕して活用する場合、リフォーム費用の負担が大きくなるかもしれない点には注意が必要です。
借り手が見つかるとは限らない
空き家を賃貸物件にするために修繕したとしても、借り手が見つかるとは限らないのもデメリットです。
過疎化が進んでいる地域であれば、そもそも借り手を見つけるのは簡単ではありません。
かといって賃貸物件の多い都心でも、周辺の競合物件に勝てるだけの魅力がなければ、選んでもらうのは難しくなります。
修繕して賃貸物件としたい場合は、物件のある地域に強い不動産会社に、需要があるかを事前に確認することをおすすめします。

空き家は活用方法を考えるよりそのまま売却するのがおすすめ

空き家は更地にしても修繕して賃貸物件にしても、メリットだけではなくデメリットもあることがわかりました。
空き家は所有している限り、ずっと活用方法を考え続けなければなりません。
空き家の悩みから完全に解放されたいと考えるのであれば、そのままの状態で売却を検討するのがおすすめです。
空き家をそのまま売却することには、メリットが2つあります。

解体費や修繕費がかからない

空き家をそのまま売却するのであれば、更地にするための解体費も、賃貸物件にするための修繕費もかかりません。
空き家の状態が良ければ、安価に中古住宅を購入し、リノベーションやリフォームして住みたいと考える層の需要が見込めます。
空き家の老朽化が進んでいても、古家付き土地として売り出せば、土地としての売却となるので家を解体したり修繕したりする必要はありません。
コストをかけることなく売却できれば、そのあとは固定資産税や維持・管理にかかる費用の負担もなくなります。

まとまった収入を得られる

空き家を売却すれば、まとまった収入を得られることもメリットです。
確かに空き家を更地にしたり修繕したりすることでも、収益化できる可能性があります。
しかし解体や修繕にかけた費用を回収できるまでには長い期間がかかり、しかも本当に回収できるかはわかりません。
そうであるなら売却して現金化してしまえば、まとまった収入になるうえ土地や空き家の運用方法を考える必要がなくなります。
まずは空き家がいくらで売却できるのかを不動産会社で査定してもらい、それから手放すか活用するかを考えるのがおすすめです。

まとめ

空き家は取り壊して更地にしたり、修繕して賃貸したりすることで、収益化できる可能性があります。
しかし、そのためにかけた解体費や修繕費を回収できるかはわかりません。
空き家は所有している限り活用方法を考える必要があるため、売却を視野に入れることをおすすめします。
まずは、物件のある地域の不動産会社に査定を依頼してみると良いでしょう。
なお、大阪市不動産売却.comでも、港区を中心とした大正区、此花区、西淀川区、西区、南港といった大阪ベイエリアにある空き家の査定を承っております。
まずはお気軽にお問い合わせください。