不動産売却で分筆が必要なときとは？分筆するメリットと方法をご紹介

不動産を売却するときには、不動産会社から「分筆」を求められることがあります。
しかし分筆とは具体的にどうすることを指すのでしょうか？
また分割とはどう違うのでしょうか。
今回は、不動産売却で分筆が必要になるのはどんなときなのか、分筆するメリット・デメリットを含めてご説明します。
分筆する方法もご紹介しますので、港区を中心とした大正区、此花区、西淀川区、西区、南港といった大阪ベイエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で分筆が必要なときとは？

不動産を売却するときに分筆が必要になるのはどのようなときなのか、そもそも分筆とは何なのかも含めて解説します。

そもそも分筆とは

分筆とは、登記簿上1つである土地を、複数に分けて登記し直すことを指します。
土地が分筆されると、それぞれに新しく地番がつけられ、独立した土地として登記されます。
なお、反対に複数の土地を1つにまとめることは「合筆」と呼ばれます。
分割との違い
分筆と似た言葉に「分割」があります。
分筆では土地を分けたのちに登記しますが、分割では登記しません。
分割は、便宜上土地を分ける必要があるときにおこなわれます。
基本的に、建物は1つの土地につき1つしか建てられないと決められています。
そのため同じ土地の上にもう1棟建物を建てたいときには、本来は分筆しなければなりません。
しかし土地を分筆してしまうと、管理が大変だったり登記費用がかかったりするため、分筆ではなく分割で済ませることがあるのです。
分割では、建築基準法を満たすラインで机上でのみ線引きをおこないます。
つまり分割しても登記簿上は1つの土地のままであり、所有権も変わらないため、登記し直す必要はありません。

不動産売却で分筆が必要なときとは

不動産売却で分筆が必要になるのは、以下のようなケースが考えられます。

• 土地の一部だけを売却したい
• 相続した土地を分け合い、自分の土地だけを売却したい
• 売却しようとしたら隣地との境界線を越境していたので、分筆して清算したい

不動産売却では、売却する土地を明確に区切らなければなりません。
そのために分筆が必要になる場合があるのです。

不動産売却で分筆するメリット・デメリットとは

不動産売却に際して分筆することには、どのようなメリット・デメリットがあるのかをご紹介します。

不動産売却に際して土地を分筆するメリット

まずは、分筆するメリットから確認しましょう。
違う権利関係を登記できる
土地を分筆すると、それぞれの土地が独立するため、互いに権利関係が及ばなくなります。
たとえば親が所有する土地に子どもが住宅ローンを組んで家を建てた場合、分筆しなければ土地のすべてに対して抵当権がかかります。
土地を分筆すれば、抵当権がかかるのを、新しく家を建てる土地だけにとどめることが可能です。
違う地目を登記できる
土地の登記には「地目」と呼ばれる項目があります。
地目には「宅地」「畑」「原野」などいろいろな種類がありますが、1つの土地には1つの地目しか設定できません。
そのためたとえば原野の一部を宅地として売却したいときには、土地を分筆したうえで、土地の地目を変更する手続きをとる必要があります。
税金が安くなる可能性がある
土地を所有していると、毎年固定資産税がかかります。
そのほか相続が発生すれば相続税、贈与する場合は贈与税など、さまざまな税金の支払いが必要になると考えられるでしょう。
それら税金の評価額は、土地の形状や面している道路の幅など、複数の要素によって決まります。
たとえば大通りに面している土地は評価額が高くなるのが特徴です。
そんなとき土地を分筆し、大通りに面している土地と面していない土地に分けてしまえば、面していない土地の評価額が下がる場合があります。
評価額が下がれば、結果的に支払う税金を安く抑えることにつながります。

不動産売却に際して土地を分筆するデメリット

不動産売却に際し、土地を分筆するデメリットは次の2つです。
土地の使い勝手が悪くなる場合がある
分筆することで、土地の使い勝手が悪くなってしまう場合がある点には注意が必要です。
たとえばもともと広くない土地を複数人で共有しているようなケースでは、共有状態を解消するために分筆してしまうと、土地が狭くなりすぎる可能性があります。
家を建てられないほど狭くなると、売却したくても購入希望者を見つけるのは難しくなるかもしれません。
建物を建てられなくなる場合がある
土地を分筆することで、接道義務を満たさなくなってしまうと、その土地は家を建てることができません。
接道義務とは「家を建てる土地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」とする建築基準法上の決まりです。
家を建てられない土地は用途が限られてしまうため、購入希望者はなかなか現れない可能性があるでしょう。

不動産売却に際し土地を分筆する方法

ここからは、不動産売却に際して土地を分筆する方法を順番にご説明します。

事前調査する

まずは売却する土地について、法務局や役所で登記簿謄本や測量図、公図などを取得して現状を確認します。
確定測量図があると、測量の手間や時間、費用を大きく減らせます。

土地家屋調査士に境界確定測量を依頼する

資料が揃ったら、土地家屋調査士に依頼して、隣地との境界を確定する「境界確定測量」を実施します。
境界確定測量には、50万～100万円程度かかるのが一般的です。

分筆案を作成する

どのように土地を分筆するかを決めるために、分筆案を考えます。
先にご説明したとおり、分筆の仕方によっては接道義務を満たせず、家を建てられなくなってしまいます。
売却を前提に土地を分筆するときには、建築基準法に違反しないことはもちろん、どうすればそれぞれの土地が使いやすくなり、高く売却できるかを考えることが大切です。
分筆案は役所や隣地の所有者に説明する際の資料にもなるため、土地家屋調査士と相談しながら作成してもらいましょう。

現地立ち会いを実施する

分筆に際しては、隣地の所有者に立ち合ってもらい、分筆についての同意を得なければなりません。
場合によっては、道路や水路などの管理者など、役所の担当者の立ち会いが必要になることもあります。
関係者の同意が得られなければ分筆できないので、事前によく話し合っておくことが大切です。

境界標を設置する

境界が確定したら、目印となる境界杭や境界標を設置します。

分筆登記をおこなう

分筆の実務が終了したら、土地分筆登記をおこないます。
分筆登記の申請時に必要な書類は、次のとおりです。

• 登記申請書
• 地積測量図
• 筆界確認書
• 現地案内図
• 委任状

分筆登記は測量を依頼した土地家屋調査士に一任するのが一般的です。
分筆登記の申請を依頼する場合にかかる費用は、5万～10万円が相場です。

まとめ

相続した土地を分け合い自分の土地だけ売却したいときや、所有している土地の一部だけを売却したいときには分筆する必要があります。
ただし分筆の仕方によっては、かえって土地が使いづらくなり、売却が難しくなる可能性があるため注意しましょう。
なお大阪市不動産売却.comでは、大阪市港区を中心とした大正区、此花区、西淀川区、西区、南港エリアといった大阪ベイエリアにある不動産の売却のサポートをしております。
「相続した土地を売却したい」「土地の一部だけ手放したい」といったご相談にも応じておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。