不動産売却もできる成年後見制度とは？制度が利用されるケースや注意点を解説

認知症などで判断力が低下してしまった方は、ご自身では不動産を売却することはできません。
そこで利用できるのが成年後見制度です。
この記事では、今すぐの売却でなくても知っておきたい、成年後見制度とはなにかと、成年後見制度が利用されるケース、また、利用の際の注意点についてご紹介します。
大阪市港区を中心とした大正区、此花区、西淀川区、西区、南港といった大阪ベイエリアで不動産をお持ちの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却にも関わる成年後見制度とはなにか

成年後見制度とは、認知症や知的障害、精神障害などの理由により、判断能力が不十分だと認められた場合に利用される制度です。
相続手続きや不動産や現金などの財産管理、また、介護サービスの手続きや契約などの身上保護をおこなうには、高い判断能力が必要です。
悪徳業者との契約など、本人に不利益をもたらすことから守るため、法律面でサポートするのが成年後見制度です。
成年後見人の種類や、それぞれの違いについてご説明いたします。

成年後見人の種類

成年後見人は「法定後見人」と、「任意後見人」という2種類に分かれています。
法定後見制度では、本人の判断能力が低下した後、親族などから家庭裁判所に申し立てをして、法定後見人が選任されます。
法定後見人のなかでも、本人の判断能力の度合いによって「後見」「保佐」「補助」の3段階に分かれており、与えられる権限に差があります。
一方、任意後見人は、本人の判断能力があるうちに、将来のことを考えて本人が公正証書で任意後見契約を結ぶことから始まります。
実際に任意後見人の効力が発動するのは、本人の判断能力が低下し、任意後見人を監督する「任意後見監督人」が選任されてからです。
本人の判断能力がしっかりしている間に本人が後見人を選ぶのか、本人の判断能力が衰えてから家庭裁判所が後見人を選任するのかが大きな違いです。
任意後見人にどこまでの権限を与えるかについても、本人があらかじめ決定することができます。

不動産売却に関する任意後見人と法定後見人の違い

法定後見人は、本人の居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
それに対して、任意後見人はあらかじめ権限が与えられていれば、家庭裁判所の許可なしで不動産売却ができます。
任意後見人にどれほどの権限を与えるかも、本人が前もって決めておくことが可能です。
任意後見人が不動産を売却するためには、居住用不動産を処分できるだけの代理権限を前もって与えられていることが条件となります。
本人の意思を尊重していることから、法定後見人と任意後見人の権限の違いが生まれています。
本人が前もって選出し、許可を与えた任意後見人だからこそ、その判断だけで不動産売却ができるようになっています。

不動産売却に備えて知っておきたい成年後見制度を利用するケース

実際に成年後見制度が利用されるケースには、どのようなものがあるのでしょうか。
成年後見制度が必要となるケースについてご紹介いたします。

成年後見制度を利用する理由

成年後見制度を利用する方の半数以上が、認知症をきっかけとしています。
次に多い理由は知的障害ですが、認知症と比べると少なく、約1割弱となっています。
高齢化が進むなか、今後成年後見制度の役割はますます重要になってくることが予想されますね。

財産管理で成年後見制度を活用するケース

成年後見制度を活用しておこなわれることがもっとも多いのが、預貯金などの管理です。
病院や介護施設への入居で、大きなお金が必要となるときに利用されるケースが多いようです。
お金をおろしたり、定期預金の解約をしたりするのは、本人以外には認められていません。
しかし、成年後見人であれば、代理として銀行や証券会社での手続きが可能です。
また、本人が病院や施設に長期間入所している場合は、住んでいた家が空き家になってしまうため、売却を検討することもあるでしょう。
長引く介護費用を、不動産を売却したお金でまかなうことも可能となります。
不動産売却の手続きも成年後見人なら条件を満たせば可能です。

身上保護で成年後見制度を活用するケース

成年後見制度は、財産管理だけでなく、身上保護で利用されることが多いです。
身上保護とは、本人が生活するうえで必要な、医療や介護サービスに関する契約や、手続きに関わることを指します。
むしろ成年後見制度は身上保護が第一の目的で、財産管理はその手段としておこなわれるものだとも言えますね。
住居の確保、要介護認定の申請、また、病院や介護施設への入所手続きや契約なども、原則として本人しかできません。
そのため、本人の判断能力が不十分な場合は、成年後見人が代理としておこなうことになります。

成年後見制度を利用して不動産売却する際の注意点

利用者にとってメリットも多い成年後見制度ですが、覚えておきたい注意点もあります。

成年後見制度の利用に費用がかかることも多い

任意後見人でも法定後見人でも、その最初の手続きには費用がかかります。
さまざまな条件により相場は異なりますが、司法書士への報酬なども含め、手続きには法定後見人で10から20万円、任意後見人で10から15万円ほどかかります。
また、成年後見人が親族のときなど、当人同士の取り決めで無報酬とすることもありますが、成年後見人には月額の報酬を支払うことも一般的です。
とくに司法書士などの専門家を後見人にした場合、月3から6万円程度の報酬が必要です。月3から6万円
また、任意後見人制度で必須の任意後見監督人には、弁護士や司法書士などの専門家が選出され、月1から3万円程度の報酬額も家庭裁判所が決定します。

誰が後見人になるか慎重に決める

成年後見人には、本人の親族で年の若い、子どもが候補となることが多いですが、孫が後見人になることもあります。
他にも甥や姪などの親族が候補にあがることもあります。
ただし、親族間でもめ事が起き、誰が候補者になるか決めきれないときには、家庭裁判所で弁護士や司法書士などの専門家が法定後見人に選任されることになります。
立候補や推薦があっても、必ずその方が法定後見人になれるとは限らないのが注意点のひとつです。
なお、任意後見人は、本人が希望する成人の方であれば、基本的には誰でも後見人になることができます。

法定後見人が不動産売却するには許可が必要

すでに少しご説明したとおり、法定後見人が本人の所有する居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です。
もし許可なく売却すれば、その契約は無効となります。
家庭裁判所の許可を得るためには、本人の介護費用や生活費にあてるためなど、本人の利益になると認められなければいけません。
すでに本人が介護施設に入居しており、今後戻る予定もなく、維持管理費や固定資産税が無駄になるため、という理由でも許可は下りることが多いです。

不動産契約では特約を記載する

不動産会社の仲介で売却をおこなうことが多いですが、その売買契約書には「家庭裁判所の許可を停止条件とする」という特約を記載します。
たとえ契約が成立しても、家庭裁判所から許可が下りなければ契約が無効になることもあります。
契約が不安定なのは買主にとっても不安材料となるため、通常の売却よりも買主が見つかりにくい場合があります。

まとめ

成年後見制度とはなにか、利用されることの多いケースや、注意点についてご紹介しました。
成年後見制度を利用すれば、本人の判断能力が不十分になってしまってからでも、不動産売却することは可能です。
わたくしども、大阪市不動産売却.comでは、大阪市港区、大正区、此花区、西淀川区、西区、南港などの大阪ベイエリアを中心とした不動産を取り扱っております。
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