離婚で不動産売却した場合の財産分与の方法は？注意点も解説

離婚を決断するとき、悩みの種となりやすいのが自宅などの不動産の扱いです。
所有し続けるにも負担がかかり、分割しにくい不動産は、思い切って売却することを基本的にはおすすめしております。
この記事では、離婚時におこなわれる財産分与とはなにか、そこで不動産売却する方法と、注意点をご説明いたします。
港区を中心とした大正区、此花区、西淀川区、西区、南港といった大阪ベイエリアの不動産でお悩みの方は、ぜひご参考にしてくださいね。

離婚時に不動産売却する場合の財産分与とは

離婚における財産分与とは、結婚してから夫婦で築き上げてきた共有財産を2人で分けることを言います。
ここでは財産分与についてご説明いたします。

財産分与は3種類

一般的に財産分与と言うと、「清算的財産分与」のことを指すことが多いです。
「清算的財産分与」では、夫婦が婚姻中に形成した財産を平等に分配します。
その他の種類の「扶養的財産分与」では、離婚をきっかけに一方が経済的に困窮する場合、生活保障のためにもう一方が財産を多めに分配します。
最後の1種類は「慰謝料的財産分与」で、離婚の責任を負う一方が、もう一方に慰謝料として多めに財産分与をおこなうことを言います。

財産分与の対象になる財産

結婚している間に築き上げられた夫婦の財産すべてが財産分与の対象となります。
現金や有価証券、不動産、車、年金、退職金、生命保険積立金など、ほぼすべてが共有財産とみなされます。
もし一方が内緒で婚姻中に車やマンションを購入し、所有していたとしても、それも財産分与の対象となります。

財産分与の対象にならない財産

結婚前の独身時代にそれぞれが形成した財産については、共有財産ではなく、財産分与の対象になりません。
共有財産の対象とならない財産のことは、「特有財産」と呼びます。
たとえ婚姻中であっても、相続や贈与によって取得した財産は特有財産として認められています。
独身時代に蓄えた現金などは、結婚後のお金と混ざってしまい、特有財産と共有財産の区別が難しいこともあります。

財産の分け方

財産分与において、基本的には平等に2分の1ずつ分配します。
たとえ一方が専業主婦（主夫）で収入はなかったとしても、内助の功として、財産形成には平等に貢献しているとみなされるということですね。
ただし夫婦で話し合いをして、2分の1ではない割合で財産分与することも可能です。

不動産売却が選ばれる理由

財産分与において、とくに分配しにくいのが不動産です。
片方が住み続けるなどの選択もありますが、住宅ローンの扱いや、連帯保証人の問題などが生じるため、トラブルに発展することも多々あります。
そのため、不動産売却をして得た現金を分配する方法を選択する方が多いようです。

離婚時の財産分与における不動産売却の方法

離婚を決めてから不動産売却し、財産分与するにはどのような方法と手順になるかをご説明します。

不動産の名義を確認する

最初に確認するのが、不動産の名義や連帯保証人が誰になっているのかです。
夫または妻の単独名義となっているか、2人の共有名義になっているかを確かめます。
また、単独名義でも、配偶者が連帯保証人となっているケースも少なくありません。
連帯保証人は銀行の金銭消費賃貸借契約書に記載されているので、不明の場合はご確認ください。

不動産の価値を調べる

財産分与するためには、まずは現在の不動産の価値を調べる必要があります
どのように分けるのかを決める前に、まずは価値が分からなければ話し合いになりません。
大阪市不動産売却.comでは、無料で不動産の査定をおこなっております。
査定の時点では不動産売却するかどうかを決定しておく必要もありませんので、お気軽にお問合せください。

財産分与の方法を考える

査定額でだいたいの価値が分かったら、不動産の財産分与の方法を検討します。
不動産売却でポイントとなるのが、住宅ローンの残り（残債）よりも物件が高く売れるのかどうかです。
住宅ローンの残りよりも高い価値があれば、その不動産は財産分与の対象となります。
反対に、不動産価値よりも住宅ローン残債のほうが高い状態のことをオーバーローンと呼びます。
オーバーローンの不動産は財産分与の対象にはなりません。
もし不動産は売却せず、どちらか一方が同じ家に住み続けるなら、双方が納得できる、平等な財産分与の方法を検討しましょう。
そのような場合には、住み続ける方が配偶者の持ち分を買い取る方法などがあります。

住宅ローンへの対処方法を考える

もし、不動産の所有者と同じ方が住宅ローンの名義となっていて、そのまま返済を続けられるなら、住宅ローンについてはとくに問題はありません。
ただし、財産分与の結果、不動産の所有者やローンの債務者を変更することになった場合、名義変更の手続きが必要となります。
ローン債務者変更は審査も必要なため、金融機関とじっくり相談して決めることが大切です。

離婚時の財産分与で不動産売却するときの注意点

ここからは、財産分与のために不動産売却する際の注意点をご説明いたします。

オーバーローンの売却方法に気を付ける

不動産価値が住宅ローン残債よりも低いオーバーローンの場合、不動産売却でも住宅ローンを返済しきれません。
その不足分は、手持ちの資金から補う必要がありますが、その蓄えがない場合は通常の売却が難しくなります。
任意売却という手段もありますが、利用するためには住宅ローンを数か月滞納することになり、信用情報にも傷が付くため、あまりおすすめできません。
少し足りない程度であれば、売却金額で住宅ローンを返済できるよう、あえて相場より高い売却価格で売りに出してみるのも手段のひとつです。
意外なところで売れる可能性もありますよ。

不動産売却は離婚前がおすすめ

不動産売却では、夫婦2人で連絡を密に取り合う必要があります。
共有名義の場合はとくに、書類のやり取りなどが頻繁におこなわれるため、連絡の取りやすい離婚前に売却するのがおすすめです。
なお、売却は離婚前でも、財産分与は離婚後におこなうのも、覚えておきたい注意点のひとつです。
婚姻期間中に財産を分けてしまうと、「贈与」という扱いになり、不動産取得税だけでなく贈与税も請求されることになります。

売却活動はなるべく早く開始する

不動産売却は離婚前にしたほうがスムーズなこともあり、なるべく早く動き出すことをおすすめします。
売却活動が進まないために離婚まで長引いてしまうと、精神的にも負担が大きくなります。
また、財産分与の請求ができるのは離婚成立後から2年間と定められているため、売却より先に離婚したとしても早めに動いたほうが良いでしょう。
高く売るためには、一般的な売却方法である仲介が最適です。
しかしスピードを優先するのであれば、不動産会社による買取という手段もあります。
仲介と比べると売却金額は下がりますが、売却にかかる期間も短く、すぐに現金化できるメリットがあります。

まとめ

離婚での財産分与とはなにか、不動産売却する方法と注意点についてご説明しました。
離婚において、財産分与は避けられない重要な問題です。
大きな決断が必要となる離婚時に、少しでもご負担が軽くなるよう、大阪市不動産売却.comではお客様にとって最適なプランをご提案いたします。
大阪市港区を中心に、大正区、此花区、西淀川区、西区、南港などの大阪ベイエリアの不動産でお悩みの場合は、わたくしどもがお力になれるかと存じます。
ぜひお気軽にご相談くださいませ。