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不動産コラム-column

不動産コラム~不動産購入、住み替え、売却などに関する情報を発信していきます。

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2014.10.31 相続不動産の売却

 相続した土地・建物を売却した場合については、譲渡税が軽減される「相続税の取得費加算の特例」があります。

 通常、不動産の譲渡税は、売却益=売却代金−(取得費+譲渡費用)に対してかかってきます。

 特例は、相続税の申告書の提出期限の翌日から3年以内に売却した場合は、相続税のうち一定の金額を取得費に加算することができるというものです。

 なお、相続により取得した不動産を売却した場合の「取得費」とは相続評価額ではなく、被相続人がその不動産を購入したときの取得費が引き継がれます。そして、また、所有期間についても同様に被相続人の取得日を引き継ぎますので5年超の場合は長期譲渡所得となります。

●特例を利用した場合:売却益=売却代金−(取得費+相続税の取得費加算額+譲渡費用)

 

 場合によっては、売却益がゼロとなり、本来払うはずの譲渡税が無税になるケースもあります。もし、相続不動産があるばあいは検討されてみてはいかがでしょうか?

 

2014.10.25 不動産の売却査定に必要な書類・情報

不動産を売却したい場合、まず不動産会社に売却査定額を出してもらうことになります。

不動産の売却査定に当たって必要な書類や情報は次のとおりです。

1.対象不動産の住所

2.土地面積

3.建築面積・種類(一戸建、マンション、など)・構造(木造、鉄骨造、など)

4.間取り図面

1~4が分かれば、簡易的な査定は可能です。

 

 詳細査定の場合は、さらに書類が必要となります。

1.購入時の重要事項説明書

2.マンションであれば

 ①購入時のパンフレット

 ②設備・仕様書

 ③管理規約集

3.戸建等であれば

 ①土地の測量図面

 ②建物の建築図面

 ③設備・仕様書

 

 これらの書類をもし紛失された場合は、残っている書類・場合によっては現地調査により、査定額を算出することになります。

 

2014.10.20 2014年9月 首都圏マンション市場動向

 民間の不動産経済研究所が16日に発表したマンション市場動向によると、9月の首都圏マンション発売戸数は前年比44.1%減の3336戸となった。前年比での減少は8カ月連続。消費増税前の駆け込み需要の反動が続いており、2カ月連続で前年比40%以上の減少となった。

 一方、首都圏のマンション契約率は71.6%で、好不調の分かれ目とされる70%を2カ月ぶりに上回った。70%を回復したことから、売れ行きそのものは「堅調といえる」(不動産経研)が、価格の上昇を受けて、千葉県や埼玉県など郊外を中心に需要が鈍っており、堅調な動きを続ける都区部と差が出ている。

 14年度上期(4月─9月)のマンション発売戸数は1万4944戸となり、前年比32.1%の減少となった。年度上半期でみても、昨年は消費増税前の駆け込み需要が強かったことから、落ち込みが大きくなった。

 

2014.10.14 大阪市臨海地域の住宅成約動向

 大阪市臨海地域(此花区・港区・大正区・西淀川区・西成区・住之江区)については、住之江区の南港エリアなどを中心に70~80年代からマンション供給が活発に行われており、73 年以降建築のマンションストックは累計で3.9万戸に及びます(図表7)。供給のピークは80年代(全体の35.2%)と00年代以降(同35.6%)となっており、中古マンションの築年帯別の成約シェアもこうしたストック構成に近く、13年度における80年代の成約件数比率は41.8%、00年代の比率は29.4%で、経年物件の取引量が若干多くなる傾向にあります。

この地域の13年度の中古マンション成約件数は前年比で5.8%増加しておりますが、特に80年代の増加が目立ちます。同築年帯は専有面積が比較的広く、13年度は70~80㎡台の取引シェアが拡大しています。80年代の成約価格は1,100万円台で割安感が強く、地域の需要を集めています。

 大阪市臨海地域の持家は80年代以前の古いストックが全体の6割と多いが、中古物件として取引される戸建は、90年代以降の比較的築浅の物件が半数前後を占める。13年度の中古戸建の築年帯シェアは70年代以前が28.4%だが、90年代は24.0%、00年代以降は23.0%を占め、90年代以降は全体の47.0%に上ります。

この地域の13年度の中古戸建成約件数は前年比で30.0%増加し、なかでも70年代以前の取引が拡大している。平均土地面積は47.0㎡と狭いが成約価格も744万円にとどまり、狭小・安価な物件を求める需要に支持されています。90年代後半の取引も伸びており、建物面積は100㎡超、成約価格は1,661万円と値頃感のある物件が動いています。大阪市臨海地域の中古戸建は土地面積が70㎡台を下回るものも多いが、築年帯に応じて相応に安価な物件が流通しており、多様な需要の受け皿となっているようです。

 

2014.10.07 土地や建物を売却した際の税に関するフローチャート

土地や建物を売却した場合の特例適用の可否については、以下のフローチャートをご参照下さい。

まず原則として、マイホームの譲渡でないと特例は適用されません。

マイホーム譲渡で赤字となった場合、2つ特例のうち、どちらかの適用を受けられる可能性があります。

マイホーム譲渡で黒字となった場合、ケースにより3つの特例の適用を受けられる可能性があります。

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