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不動産コラム-column

不動産コラム~不動産購入、住み替え、売却などに関する情報を発信していきます。

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2014.04.29 中古マンションの建物階層別築年帯別シェア

近畿圏における取引物件の建物階層別に築年構成の変化をみると、30階以上では築5年以下が最も多いが、そのシェアは09年の57.1%から13年は41.8%まで低下しています。代わって拡大しているのが築6~10年の物件で、13年は34.7%を占めています。これはリーマンショック以降のマンション供給の減少により流通の母体となる築5年以下のストックが少なくなったためとみられますが、過去5年間では築10年以下の物件が一貫して70%台を占め、超高層マンションの主流となっています。

20~29階も築10年以下の物件のシェアは大きく変化しておらず、09年は61.6%、13年は63.8%を占め、価格水準の高い築浅物件が取引の中心となっています。一方、19階以下の中古マンションでは築31年以上の経年物件の取引が拡大しており、13年時点で10~19階が17.4%、9階以下が30.6%を占めるに至っています。

年数の経過とともに古いマンションストックが増加するのは当然ですが、築31年以上の取引はそれを上回るスピードで拡大しており、中低層マンションでは相対的に安価な経年物件を選好する傾向が続いています。ただ、バブル期をはさむ築21~25年を除くと各築年帯の成約価格は上昇しており、今後は相対的に安価な経年物件も、リモデル等により一定の住宅性能を備えた物件が適切に評価されことが望まれます。

  

2014.04.22 大阪市の中古マンション階層別成約価格

超高層物件の高いシェアを持つ大阪市について階層別の成約価格をみますと、所在階30階以上の物件の平均価格は03年の2,845万円から13年は5,632万円まで大幅に上昇し、20~29階も3,393万円から3,956万円に上昇しています。これらは近年供給されている価格水準の高い築浅物件が取引対象となったことが主な要因とみられますが、9階以下の上昇率が小幅にとどまる中で対照的な動きを示しており、眺望や設備水準の高さなどを売り物にする超高層物件に対する人気の高さがうかがえます。

  

2014.04.18 府県地域別中古マンションの階層別成約件数

2000年代以降、近畿圏でも活発な供給が行われているタワーマンションですが、中古マンション市場でも超高層物件の取引が拡大しています。エリア別の建物階層別シェアをみると大阪市内の取引が目立ち、20階以上の物件は03年の3.5%から13年は12.9%に拡大しています。神戸市も7.5%に上昇したほか、滋賀県が4.6%、阪神間を中心とする兵庫県他も3.2%を占めています。最も比率が高い大阪市は1割強であり、依然として中低層のマンションが大多数を占めるが、大阪市や大阪府他、神戸市、滋賀県では10階以上の中高層物件が過半数に達しており、取引物件の高層化は着実に進んでいます。物件の所在階ベースでは20階以上の高層階は少ないものの、13年は大阪市で5.7%、神戸市が3.1%、滋賀県が1.3%、兵庫県他が0.7%を占めています。特に、大阪市や滋賀県では10階以上の中高層階における物件の取引シェアが高く、人気を集める傾向にあります。

  

2014.04.15 税制改正の話 その4~「相続税の取得費加算額」の縮小

相続で取得した財産を相続税の申告期限から3年以内に譲渡した場合には、支払った相続税のうち譲渡財産に対応する金額を、その財産の取得費に含めることができます。

但し、土地については、相続した土地の一部のみの譲渡であっても、相続した土地全てに対応する相続税を取得費に含めることができ、譲渡時の税金を軽減することができました。

これが、土地についても、譲渡した土地に対応する相続税だけを取得費とする仕組みに変わります(平成27年1月1日以降に発生した相続により取得した土地等より)。 

例えば、土地A・B(Aの相続税50、Bの相続税100とします)を相続した場合、土地Aを売却すると今までは土地A・Bの相続税150を取得費として計上できましたが、変更後は土地Aの相続税50だけしか取得費に計上できなくなります。

  

2014.04.12 税制改正の話 その3~すまい給付金

消費税率変更に伴い住宅ローン減税が拡充されましたが、収入が低いなどの理由で納税額が少ない人は、あまり恩恵が受けられないことが考えられます。それを考慮して住宅ローン減税を補完する制度としてできたのが、「すまい給付金」です。

「すまい給付金」は消費税が8%または10%が適用された場合、一定の条件に該当する人に給付金(8%は最大30万円、10%は最大50万円)を交付する制度です。

 

  

2014.04.05 税制改正の話 その2~住宅ローン減税

平成25年の税制改正により、①住宅ローン減税を平成29年末まで4年間延長、②平成26年4月より平成29年末までの措置として、最大控除額を一般住宅は400万円(現行200万円)に、長期優良住宅及び低炭素住宅は500万円(現行300万円)に拡充するとともに、住民税からの控除上限額を13.65万円(現行9.75万円)に拡充されました。

ただし、消費税率が8%もしくは10%の場合のみの措置です。

  

2014.04.03 中古マンションの新築時価格と中古価格の比較

各築年帯における新築時の購入価格と中古成約価格の差は縮小し、売却時に想定される損失額は減少しているようです。70㎡で換算し2013年の中古マンションの築年帯別成約価格と新築時の発売価格を比較すると、築10年以内の想定差損は500万円前後にとどまりますが、築11~15年はマイナス1,069万円、築16~20年は同2,110万円となります。バブル期をはさむ築21~25年は新築時価格が4,162万円に対し、中古成約価格は1,234万円とその差は2,928万円に及びます。

一方、築26~30年は新築時の価格が低いため、その差は1,077万円にとどまります。

このように築25年までは価格差が拡大しますが、時系列でみると築5年までの物件は2005年以降600万円台以内の水準に収まっている。築6~10年も2003年以降は差損が減少し、2011年からは築5年以下と同様の水準にある。築11~15年の差損も2005年以降減少しており、いずれも90年代の新築時価格の下落と00年以降の中古価格の安定化によって、想定される売却損は縮小傾向にあります。

築15年までの比較的築浅の物件は一次取得からの売却適齢期にあり、市場での人気も高いことから売却損の縮小とともに取引されやすい状況にあります。シェアが拡大する経年物件も相対的な売却損は小さく、今後の経年減価も抑えられることから売却が容易な環境にあり、売却損が大きい築15~25年の物件も新築時に購入した売主からの転々流通が進み、現在は想定ほどのキャピタルロスは抱えずに売却されるケースも多いとみられます。このように90年代のバブル崩壊に伴う資産デフレの影響は収束しつつあり、円滑な売却による中古住宅の流通拡大が期待できるようになっています。

  

2014.04.01 税制改正の話 その1~印紙税の軽減措置

 4月1日より消費税率変更をはじめ、様々な税制改正が行われました。その中で不動産に関係するものを紹介していきます。最初は「印紙税の軽減措置」です。

平成25年3月31日以前からも印紙税の軽減措置がありましたが、平成26年4月1日以降に作成される契約書については、印紙税の軽減措置が拡充されることとなりました。

内容は以下の表のとおりです。

  

1000万円超~5000万円以下のマンション購入の際に売買契約書に貼付する印紙が、2万円から1万円に変更となり、1万円の軽減があることになります。以前からある軽減措置の場合は1万5千円なので、それに比べても5千円の軽減となります。

  

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