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不動産コラム-column

不動産コラム~不動産購入、住み替え、売却などに関する情報を発信していきます。

不安なこと、分からない事は、お気軽にお問い合わせください。

  

2014.01.24 レインズの話

宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称「レインズ」(eal state nfomation etwork ystem)と呼ばれています。現在、全国に4法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)が設立されており、それぞれの法人が担当する地域の不動産情報(売買及び賃貸)の交換業務等を行っています。

指定流通機構による情報交換を通して、毎年10万件以上の売買が成立しています。

なお、指定流通機構の不動産情報は、免許業者である不動産会社(宅地建物取引業者)しか閲覧できません。

 

2014.01.23 媒介契約の話

売却依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を締結することになります。

媒介契約には三種類あります。

1.一般媒介契約 

複数の不動産会社に重ねて依頼することができる契約です。

2.専任媒介契約

1社の不動産会社にのみ依頼する契約です。自分で見つけてきた相手方と不動産会社を通さずに売却する事ができます。

3.専属専任媒介契約

1社の不動産会社にのみ依頼する契約です。自分で見つけてきた相手方と不動産会社を通さずに売却する事ができません。

一般媒介契約は、依頼する不動産会社を増やすほど不動産会社間の競争は高まる可能性がありますが、不動産会社にとっては不安定な依頼になるので、各社の取り組みは希薄になってしまうおそれもありますし、買付申込の順番などで無用なトラブルが起こりうる可能性もあります。

できるだけ、信頼できるひとつの会社に任せた方が良いかもしれません。

ちなみに、不動産売却netではただいま売却キャンペーン中です。ぜひ一度ご覧下さい。

2014.01.21 不動産会社の選び方の話

不動産を売却する場合、依頼する不動産会社を選ぶ作業も重要や要素です。

不動産会社には、それぞれ特徴があります。 まずは、取り扱っている業務に注目してください。賃貸を専門にしている会社や売買でも自社分譲でマンションや戸建てを販売している会社、事業用不動産を取り扱っている会社にご自宅の売却を依頼されても上手く進まないでしょう。

あと大事なのは、どのような販売活動をしてくれるのかという中身です。レインズ(業者間の不動産情報サイト)に登録しただけですぐに契約が決まるわけではなく、新聞の折り込み広告やチラシ、さまざまなインターネット媒体の活用、さらにオープンハウスによる集客など、多種にわたる販促活動をしてくれる会社のほうが良いでしょう。

実際に売却を依頼する際には、いくつかの不動産会社に査定を頼んで価格を比べることになるでしょうが、出された価格をみるだけではなく、「どのように売るのか」といった内容も含めた販売計画や方針について、それぞれの会社から詳しく聞いてみるようにしましょう。

 

 

2014.01.20 価格の話

不動産の価格にはいくつか種類がありますが、今回は実勢価格(実際に取引される価格)についてです。 不動産は、適正な価格の判断が大変難しいです。一つとして同じ不動産はありませんし、その時の景気・時期によっても価格は変動します。また、売り手・買い手の事情によっても価格は変わります。 複数の不動産会社に価格査定を依頼されれば、不動産会社ごとに価格が違う、という話も十分あり得ます。

 

注意すべきことは、高い価格を査定した会社に安易に依頼されないことです。不動産会社としては売却依頼を受けるために、無理に高い価格設定をしている可能性もあるからです。 査定された価格に関して裏付けとなる根拠があるかどうか、それをきちんと見極めることが大事です。

 

2014.01.19 買取の話

不動産会社が買い取りすることですが、通常不動産会社は再販目的で購入しますので、相場よりも低い価格での買い取りとなります。

売却までに時間的な余裕のあるお客様は、エンドユーザーに販売した方が相場に近い価格で売れますので、買取を選択されない場合が多いようです。

 

但し、売却中・売却後のトラブルを避けたいのであれば、買取という選択肢をもう少し積極的に考えられた方がいいかもしれません。

中古の不動産になりますと、いろいろな瑕疵が出てきます(シロアリによる土台の被害・近隣の騒音問題など)。売買契約の際には、そういった瑕疵に関しての取り決めを当然致しますが、それでも揉める時はどうしても揉めてしまいます。そして、エンドユーザーに対して売主の立場ですと、そういったトラブルの当事者になってしまい、余計な時間・金銭がかかってしまう可能性がでてきます。

それに対して買取ですと、エンドユーザーに対しての売主は不動産会社となりますので、不動産会社に売却された後は、そういったトラブルに基本的には関与することはありません。

 

2014.01.18 買い替え特約の話

買い替え特約とは、不動産の買い替えでご自宅の売却よりも新居の購入を先行させたもので、一定の期間を過ぎても一定金額以上で ご自宅が売れない場合に、新居の購入契約を白紙に戻して解約できるという特約条項です。

買い替え特約を契約書に付けることで、万が一、売買契約をキャンセルしても手付金の没収や違約金の請求を防ぐ事ができるので、新居の購入を先行させたい買い替え希望者にとってはメリットの高い特約です。

 

逆に、売主にとっては契約しても安心できない、リスクが高い特約です。ですから人気のある不動産に関しては買い替え特約を拒否される場合があります。

 

2014.01.16 住み替えの話

マンションから戸建へ住み替えたいけど、マンション売っても住宅ローンが残ってしまう、どうしよう・・・、

こういう場合に残りのローンと戸建を購入する際の住宅ローンをまとめてしまえるローンがあります。

「住み替えローン」といい、例えば3000万円の戸建を買いたい、今の自宅を売却しても500万円のローンが残る、通常の住宅ローンでは3000万円までしか借りることができませんが、住み替えローンだと3500万円借りることができます。

ただし、通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しくなりますし、借入金利も高くなりがちなので、ご利用される際は注意が必要です。

 

2014.01.14 マンションの寿命の話

鉄筋コンクリートの耐用年数が60年なので、一般的には、その位と言われています。

だからと言って、築30年なら、あと30年はだいじょうぶ、とはなりません。

マンションの耐久性には、コンクリートのような骨組み以外にも、給排水管(15~20年) やエレベーター(30年前後)と設備ごとに耐用年数が違ったりします。

だからこそ、定期的な補修・点検や大規模修繕が重要になってきます。

最近流行のリノベーションマンションは、バリアフリーであったり、浴室もフルオート制御など 最新設備が備わっていて、お部屋の中は新築マンションと変わらない機能があります。

ただし、建物全体の管理・維持・メンテナンスがきちんと行われてなければいけません。

購入の際は管理会社の「修繕の履歴」を確認することが必要です。

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