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2016.07.19 相続した不動産を放置されている方

相続により取得した不動産が、自分の住んでいる場所より遠方にあったり、手続きが煩雑であるため面倒である、という理由で相続した不動産を放置されている方が多くいらっしゃると思います。

 

ただし、以下の2点の理由により放置されることはあまりおすすめしません。

(1)固定資産税・都市計画税

不動産を所有していますと、毎年固定資産税・都市計画税を払わなければいけません。一般的な住宅でしたら、毎年10万円前後の税金がかかり、それを毎年払い続けなければいけません。

(2)資産価値の減少

不動産が建物の場合、基本的に築年数を経るごとに、資産価値が減少してしまいます。

つまり、相続した不動産を放置している間に資産価値がどんどん下がってしまうことになります。

もちろん建物の経年劣化以上の不動産相場の上昇があれば、不動産は値上がりすることになりますが、今の日本の状況ではなかなか考えにくい事態です。

 

相続した不動産を活用されているのであれば問題ありませんが、放置されている方は売却を検討されてはいかがでしょうか。

 

2016.06.24 不動産価格指数

不動産の値動きを知る方法として、国土交通省の出している『不動産価格指数』というものがあります。

不動産価格指数とは、年間約30万件の住宅・マンション棟の取引価格情報をもとに全国.・ブロック別・都市圏別・都道府県別・取引主体別に毎月の不動産価格を指数化したものです。

2010年の平均を100としており、

2016年1月分の全国指数は、

住宅地:98.2、戸建住宅:99.4 マンション:127.5

 

マンションは2013年3月分より35ヶ月連続でのプラスとなります。

都市圏別でみますと、京阪神圏は、

住宅地:101.2、戸建住宅:102.1、マンション:129.8

 

マンション価格が上昇基調で推移していることが見て取れますが、戸建住宅は横ばいか下降しており、マンションと比べて乖離がみられます。

人件費や資材など建築費の高騰が、より建築費がかかるマンション価格を押し上げている、と言えるかもしれません。

 

 

2015.09.20 2015年 基準地価

国土交通省が16日発表した2015年7月1日時点の都道府県地価調査(基準地価)は、全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比0.9%の下落となり、リーマンショック前の07年以来となるマイナス幅に縮小しました。

3大都市圏は商業地が同2.3%上昇にプラス幅を拡大する一方、住宅地は同0.4%上昇したが、前年の同0.5%上昇から伸びが一服しております。

用途別にみますと、商業地は全国平均で同0.5%下落と依然としてマイナス圏にありますが、下落幅は6年連続で縮小。東京、大阪、名古屋の3大都市圏は同2.3%上昇と3年連続のプラスとなり、上昇幅は08年の同3.3%上昇以来に拡大しています。地方圏でも札幌市、仙台市、広島市、福岡市の地方中核都市は3大都市圏を上回る上昇を続けており、同3.8%上昇までプラス幅を拡大させているようです。

国交省によりますと、景気回復基調が続く中で、金融緩和による資金調達環境が良好なことなどを反映し、旺盛な不動産投資意欲がみられ、大阪や東京など主要都市の中心部では外国人観光客の増加などを反映し、店舗などの需要が旺盛としているようです。

住宅地も全国平均で同1.0%下落と6年連続でマイナス幅が縮小。レベルは07年の同0.7%下落以来の水準に回復しつつある。昨年に同0.5%上昇とプラスに浮上した3大都市圏は、同0.4%上昇と伸び率拡大が一服。改善方向の動きが鈍化するのは6年ぶりとなる。一方、地方中核都市は好調で、同1.7%上昇と3年連続のプラスとなり、上昇幅も拡大を続けています。

住宅需要は昨年4月の消費税率引き上げによる駆け込み需要と反動減という振幅がみられましたが、国交省では、低金利の継続および住宅ローン減税などによる住宅需要の下支えに加え、株価上昇による資産効果などもあり、「住宅地の地価は総じて堅調に推移している」と判断しているようです。

※基準地価は各都道府県が毎年7月1日における調査地点の価格を調査・公表し、国土交通省が全国状況を取りまとめている。今回の調査地点は2万1731地点。国交省が実施する地価公示(毎年1月1日時点の調査)と実質的に相互補完的な関係にあります。

 

2015.08.20 新築マンション年収倍率の拡大

東京カンテイにより新築マンション年収倍率が発表され、それによりますと、年収倍率の全国平均が7.17倍となり前年から0.58倍拡大しました。これで5年連続の拡大となるようです。

地域別では、石川県で3.96ポイント、埼玉県で1.34ポイント、京都府で1.20ポイント拡大するなど伸びが顕著でした。

 

新築価格(70㎡換算)は207万円(前年比7.2%増)上昇しましたが、平均年収は6万円(同1.4%減)減少したため、新築マンションが買いにくい状況が続いているようです。中古マンション市場への需要が期待できそうな状況です。

 

2015.06.05 2015年6月 フラット35金利

住宅金融支援機構は1日、長期固定型住宅ローン「フラット35」(買い取り型)の6月の適用金利を発表しました。

利率は取扱金融機関によって異なりますが、35年ローンのうち最も低い金利は年1・54%で、2か月ぶりに上昇しております。前月より0・08ポイント高く、今年4月と同じ水準に戻りました。返済期間が「21年以上35年以下」は1・54~2・15%、「15年以上20年以下」は1・31~1・92%となります。

長期金利は6月に入っても上昇気味なので、この傾向が続けば、7月の金利も上がるかもしれません。

 

2015.06.01 2015年 公示価格の件②

大阪府の地価公示価格平均値は47都道府県中2位(78.7万円/坪)です。

地価上昇率は前年比+2.66%であり、47都道府県中5位となっております。

大阪府内でみますと、坪単価・上昇率とも大阪市北区が1位で、平均524.8万円/坪・+6.42%となっております。

大阪府内で公示価格が上昇している地域は33地域、増減なしが2地域、下落している地域が37地域となっており、ちょうど半々に分かれている状態です。

大阪市西部臨海にある港区・大正区・此花区は、

港区  +0.00%

大正区 -0.37%

此花区 -0.40%

となっており、上昇地域には含まれておりません。

但し、このマイナス指標が不動産にとってデメリットかというとそういうわけではなく、メリットにもなり得ます。

そのメリットとなるケースはキャッシュフロー=家賃収入を目的として不動産を保有する場合です。

不動産の賃料の上昇は、価格の上昇に比べて、遅行性・粘着性があると言われ、価格が上昇しても賃料はそれに比して上昇するわけではありません。

例えば、価格が1,000万円→2,000万円になったとして、取れる賃料が100万円→200万円にはならず100万円→120万円にとどまり、結果的に価格が上がれば、逆に利回りは低くなりがちになります。(100万円÷1,000万円→利回り10%に対し、120万円÷2,000万円→利回り6%)

そうなりますと、家賃収入を目的として不動産を保有する場合は、価格が上昇してない地域のほうがメリットは高くなる、ということになります。

 

2015.04.19 2015年 公示価格の件①

3月に国土交通省より平成27年地価公示の発表がありました。全国の標準地23,380地点で、平成27年1月1日時点の価格によるものです。

■住宅地
住宅地においては、緩やかな景気回復基調が続く中、低金利及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支え、株価上昇による資産効果や相続対策による共同住宅等への需要等もあって、下落率縮小又は上昇の継続が見られる。

圏域別に見ると、東京圏は、上昇地点の割合はやや減少しているが、依然半数以上の地点が上昇。また、上昇率は昨年より小さくなったが、2年連続上昇となった。半年毎の地価動向をみると前半0.5%、後半0.4%の上昇となっている。

大阪圏は、上昇地点及び横ばい地点の割合が増加し6割強となり、下落地点の割合の減少が続いている。また、変動率は下落から横ばいに転換した。半年毎の地価動向をみると前半0.3%、後半0.2%の上昇。

名古屋圏は、上昇地点及び横ばい地点の割合が増加し、依然半数以上の地点が上昇している。また、上昇率は昨年より小さくなったが、2年連続上昇。半年毎の地価動向をみると前半0.9%、後半0.7%の上昇となった。

■商業地
商業地では、低金利等による資金調達環境が良好なことや緩やかな景気回復基調が続く中、下落率縮小や上昇の継続が見られる。また、堅調な住宅需要を背景に商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られ、上昇又は下落率縮小となった要因の一つとなっている。主要都市の中心部などでは、店舗について消費動向は堅調で、また、オフィスについても空室率は概ね低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善が見られ、投資用不動産等への需要が強まっている。

圏域別にみると、東京圏は、上昇地点の割合がやや増加し、8割弱の地点が上昇。また、上昇率は昨年より大きくなり、2年連続上昇となった。半年毎の地価動向をみると前半・後半ともに1.2%の上昇。

大阪圏は、上昇地点の割合が増加し、6割弱の地点が上昇となった。また、上昇率は昨年より大きくなり、2年連続上昇。半年毎の地価動向をみると前半1.2%、後半1.1%の上昇となった。

名古屋圏は、上昇地点の割合は昨年とほぼ同じ割合となり、6割弱の地点が上昇している。また、上昇率は昨年より小さくなったが、2年連続上昇となった。なお、半年毎の地価動向をみると前半0.9%、後半1.0%の上昇となっている。

 

2015.03.16 2014年 全国新築マンション動向

全国における2014年年間のマンション発売戸数は8万3,205戸となり、2013年の10万5,282戸に比べて2万2,077戸(21.0%)の減少となりました。

2014年の地域別発売戸数は、首都圏4万4,913戸(全国比54.0%)、近畿圏1万8,814戸(同22.6%)、東海・中京圏4,363戸(同5.2%)、北海道981戸(同1.2%)、東北地区989戸(同1.2%)、関東地区1,150戸(同1.4%)、北陸・山陰地区427戸(同0.5%)、中国地区2,302戸(同2.8%)、四国地区790戸(同0.9%)、九州地区8,476戸(同10.2%)となります。

 2013年に対する2014年の地域別増減率は、首都圏20.5%減、近畿圏23.8%減、東海・中京圏26.8%減、北海道41.8%減、東北地区3.3%減、関東地区4.2%減、北陸・山陰地区58.1%増、中国地区35.6%減、四国地区10.1%減、九州地区11.0%減でした。

 

2015.02.05 2015年2月 フラット35金利

(独)住宅金融支援機構は、22日、平成272月に取扱い金融機関が提供する住宅ローン「フラット35」・「フラット50」の借入金利を発表した。

それによると、「フラット35」の金利が、最も低いもので1.370%となり、7ヵ月連続で過去最低を更新した。

■「フラット35
返済期間が21年以上35年以下で融資率9割以下の場合の金利幅は1.370%2.090%(取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは1.370%)。融資率9割超の場合は1.810%2.530%(取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは1.810%)。

返済期間が20年以下で融資率9割以下の場合の金利幅は1.100%1.920%(取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは1.100%)。融資率9割超の場合は1.540%2.460%(取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは1.540%)。

■「フラット50
返済期間が36年以上50年以下で融資率9割以下の場合の金利幅は1.880%2.630%(取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは2.130%)。融資率9割超の場合は2.320%3.070%(取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは2.570%)。

 

2015.01.10 相続対策で考えないといけない大事なこと

平成27年1月1日より、相続税の大幅な改正が行われました。これにより、課税対象者が1.5倍に増えると予想されております。

そのため、相続の税金対策に関して、新聞・テレビその他媒体で特集が頻繁に行われておりましたが、税金対策の前にも大事なことがあります。

 

相続対策は税金以外にも、「もめないための対策」が重要です。セミナーなどでも税金対策をよくやっておりますが、税金のことだけしか考えていないと、相続トラブルの元となりうる可能性があります。

例えば、相続税対策の為所有しているひとつの不動産を多数の親族に贈与した場合、その後の処分方法に関して足並みが揃わない可能性があります。

 

相続対策でもめないためのポイントをいくつか挙げていきます。

 

1.相続でもめるのは一部の富裕層だけなのか?

⇒遺産分割の認容・調停成立事件のうち7割以上が総額5000万円以下の事件です。財産の多い少ないはもめない条件ではありません。

 

2.子供たち(相続人)はみな仲が良いからもめないのでは?

⇒親が亡くなってからもめることはよくあります。

例えば、親の介護が必要となった場合、介護した側・介護しなかった側で相続の配分を争う。相続人の配偶者が意見を言う。相続人の立場の変化(リストラ等)。

 

3.相続でもめないための事前の対策として有効な方法は?

⇒事前に遺言を作成して、分け方でもめないようにしましょう。その場合は、条件が厳しい「自筆証書遺言」ではなく、「公正証書遺言」を作成したほうが良いです。

 

4.遺言を作成すれば、もめないのか?

⇒遺言の内容によってはもめる可能性があります。「もめない内容」の遺言を作成しましょう。遺言に一部の財産のみしか書いてない(たとえば、自宅の相続の件しか書いていない)場合などは、遺言があってもすんなりとはいかないです。

 

5.もめない内容の遺言を作成する方法は?

⇒「誰に・何を・どう分けるのか」をはっきりさせましょう。そのためには、

・相続人が誰か分かる相続関係図

・相続財産のリストアップ

を行い、漏れがないようにしましょう。

 

6.もめない遺言を作成する注意点

⇒相続財産を明確にする。遺留分に配慮する。分け方を明確にする。専門家のサポートを受けるようにしましょう。

 

2015.01.08 2015年1月 フラット35の金利

住宅金融支援機構は5日、長期固定型住宅ローン「フラット35」(買い取り型)の1月の適用金利を発表しました。
 金利は取扱金融機関によって異なるが、35年ローンのうち最も低い金利は1・47%で、フラット35の取り扱いが始まった2003年10月以来の最低金利を更新した。長期金利の低下などを反映し、前月よりも0・09ポイント下がった。最低金利を更新するのは6か月連続。
 返済期間が「21年以上35年以下」は年1・47~2・12%、「15年以上20年以下」は1・2~2・02%となります。

 

2014.12.25 2014年11月 近畿圏の新築マンション市場動向

 不動産経済研究所より2014年11月の近畿圏のマンション市場動向が発表されました。

 11月の新規発売戸数は1,975戸で、対前年同月(1,781戸)比で10.9%増、対前月(1,427戸)比で38.4%増となりました。

 月間契約率は80.9%、前月の74.1%に比べて6.8ポイントのアップとなり、前年同月の76.0%に比べて4.9ポイントのアップとなります。

 1戸当たりの平均価格、1㎡当たりの単価は、3,649万円、53.8万円となり、前年同月比は戸当たり価格・㎡単価とも6ヶ月連続のアップとなります。前年同月比では平均価格は51万円のアップ、㎡単価は4.3万円のアップとなります。

 

2014.12.07 2014年10月 エリア別中古マンション動向

◆成約件数

10月の成約件数は、対象9エリアのうち京都市・京都府他、奈良県などを除く 5 エリアが前年比で減少しました。8~9月は上昇するエリアが8地域に上ったが、今回は減少エリアが拡大しました。

◆成約㎡単価

10月の㎡単価は、前年比で9エリア中4エリア、前月比では6エリアが下落し、9 月に比べて下落するエリアが広がりました。ただ、単価水準が高く取引ボリュームが大きい大阪市や神戸市、兵庫県他などは上昇しており、近畿圏全体では上昇を維持しています。

 

2014.11.30 2014年10月 近畿圏中古マンション㎡単価

◆成約㎡単価

10月の近畿圏の中古マンション成約㎡単価は、26.3万円/㎡で前年比プラス3.6%と、21ヶ月連続で上昇しました。前月比では2.0%下落し、上昇傾向はやや鈍っています。

◆新規登録㎡単価

10月は27.7万円/㎡で前年比プラス0.8%と、16ヶ月続けて上昇しました。前月比ではマイナス0.1%とほぼ横ばいで、市場で流通する物件単価は前年比で上昇基調にあるものの、昨年後半以降は概ね27万円台で推移しています。

 

2014.11.24 2014年10月 近畿圏中古マンション件数

◆成約件数

10月の近畿圏の中古マンション成約件数は 1,254 件で前年比マイナス 5.7%と、3 ヶ月ぶりに減少しました。前年同月(2013 年10月)だけでなく一昨年同月(2012年10月)の件数も下回り、8~9 月にかけて回復するかにみえた成約件数は、再び減少に転じています。

◆新規登録件数

10月は 3,839 件で前年比マイナス 3.6%と、2ヶ月連続で減少しました。取引件数とともに売り出し物件数も減少し、件数面でやや弱い動きを示しています。

 

2014.11.17 2014年10月 近畿圏のマンション市場動向

不動産経済研究所より2014年10月の近畿圏のマンション市場動向が発表されました。

 10月の新規発売戸数は1,427戸で、対前年同月(1,404戸)比で1.6%増、対前月(1,829戸)比で22.0%減となりました。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,057戸で、月間契約率は74.1%、前月の76.9%に比べて2.8ポイントのダウンとなり、前年同月の79.6%に比べて5.5ポイントのダウンとなります。

 1戸当たりの平均価格、1㎡当たりの単価は、3,587万円、52.4万円となり、前年同月比は戸当たり価格・㎡単価とも5ヶ月連続のアップとなります。前月比では平均価格は7.5%のダウン、㎡単価は1.5%のダウンとなります。

 

2014.10.31 相続不動産の売却

 相続した土地・建物を売却した場合については、譲渡税が軽減される「相続税の取得費加算の特例」があります。

 通常、不動産の譲渡税は、売却益=売却代金−(取得費+譲渡費用)に対してかかってきます。

 特例は、相続税の申告書の提出期限の翌日から3年以内に売却した場合は、相続税のうち一定の金額を取得費に加算することができるというものです。

 なお、相続により取得した不動産を売却した場合の「取得費」とは相続評価額ではなく、被相続人がその不動産を購入したときの取得費が引き継がれます。そして、また、所有期間についても同様に被相続人の取得日を引き継ぎますので5年超の場合は長期譲渡所得となります。

●特例を利用した場合:売却益=売却代金−(取得費+相続税の取得費加算額+譲渡費用)

 

 場合によっては、売却益がゼロとなり、本来払うはずの譲渡税が無税になるケースもあります。もし、相続不動産があるばあいは検討されてみてはいかがでしょうか?

 

 

2014.10.25 不動産の売却査定に必要な書類・情報

不動産を売却したい場合、まず不動産会社に売却査定額を出してもらうことになります。

不動産の売却査定に当たって必要な書類や情報は次のとおりです。

1.対象不動産の住所

2.土地面積

3.建築面積・種類(一戸建、マンション、など)・構造(木造、鉄骨造、など)

4.間取り図面

1~4が分かれば、簡易的な査定は可能です。

 

 詳細査定の場合は、さらに書類が必要となります。

1.購入時の重要事項説明書

2.マンションであれば

 ①購入時のパンフレット

 ②設備・仕様書

 ③管理規約集

3.戸建等であれば

 ①土地の測量図面

 ②建物の建築図面

 ③設備・仕様書

 

 これらの書類をもし紛失された場合は、残っている書類・場合によっては現地調査により、査定額を算出することになります。

 

2014.10.20 2014年9月 首都圏マンション市場動向

 民間の不動産経済研究所が16日に発表したマンション市場動向によると、9月の首都圏マンション発売戸数は前年比44.1%減の3336戸となった。前年比での減少は8カ月連続。消費増税前の駆け込み需要の反動が続いており、2カ月連続で前年比40%以上の減少となった。

 一方、首都圏のマンション契約率は71.6%で、好不調の分かれ目とされる70%を2カ月ぶりに上回った。70%を回復したことから、売れ行きそのものは「堅調といえる」(不動産経研)が、価格の上昇を受けて、千葉県や埼玉県など郊外を中心に需要が鈍っており、堅調な動きを続ける都区部と差が出ている。

 14年度上期(4月─9月)のマンション発売戸数は1万4944戸となり、前年比32.1%の減少となった。年度上半期でみても、昨年は消費増税前の駆け込み需要が強かったことから、落ち込みが大きくなった。

 

2014.10.14 大阪市臨海地域の住宅成約動向

 大阪市臨海地域(此花区・港区・大正区・西淀川区・西成区・住之江区)については、住之江区の南港エリアなどを中心に70~80年代からマンション供給が活発に行われており、73 年以降建築のマンションストックは累計で3.9万戸に及びます(図表7)。供給のピークは80年代(全体の35.2%)と00年代以降(同35.6%)となっており、中古マンションの築年帯別の成約シェアもこうしたストック構成に近く、13年度における80年代の成約件数比率は41.8%、00年代の比率は29.4%で、経年物件の取引量が若干多くなる傾向にあります。

この地域の13年度の中古マンション成約件数は前年比で5.8%増加しておりますが、特に80年代の増加が目立ちます。同築年帯は専有面積が比較的広く、13年度は70~80㎡台の取引シェアが拡大しています。80年代の成約価格は1,100万円台で割安感が強く、地域の需要を集めています。

 大阪市臨海地域の持家は80年代以前の古いストックが全体の6割と多いが、中古物件として取引される戸建は、90年代以降の比較的築浅の物件が半数前後を占める。13年度の中古戸建の築年帯シェアは70年代以前が28.4%だが、90年代は24.0%、00年代以降は23.0%を占め、90年代以降は全体の47.0%に上ります。

この地域の13年度の中古戸建成約件数は前年比で30.0%増加し、なかでも70年代以前の取引が拡大している。平均土地面積は47.0㎡と狭いが成約価格も744万円にとどまり、狭小・安価な物件を求める需要に支持されています。90年代後半の取引も伸びており、建物面積は100㎡超、成約価格は1,661万円と値頃感のある物件が動いています。大阪市臨海地域の中古戸建は土地面積が70㎡台を下回るものも多いが、築年帯に応じて相応に安価な物件が流通しており、多様な需要の受け皿となっているようです。

 

2014.10.07 土地や建物を売却した際の税に関するフローチャート

土地や建物を売却した場合の特例適用の可否については、以下のフローチャートをご参照下さい。

まず原則として、マイホームの譲渡でないと特例は適用されません。

マイホーム譲渡で赤字となった場合、2つ特例のうち、どちらかの適用を受けられる可能性があります。

マイホーム譲渡で黒字となった場合、ケースにより3つの特例の適用を受けられる可能性があります。

2014.09.30 【例】居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除

年間所得が400万円、譲渡損失が1,500万円の場合

譲渡年    1年目    2年目    3年目

年間所得   400万円   400万円   400万円  400万円

譲渡損失  ▲1500万円  ▲1100万円  ▲700万円 ▲300万円

差引所得  ▲1100万円  ▲700万円  ▲300万円  100万円

 

◆売却した年の税金(損益通算)

・給与所得より大きな譲渡損失があるのでその年に源泉徴収された所得税は確定申告により全額還付されます。

・住民税は前年の所得に基づき翌年に課税されます。損益通算により翌年の住民税は所得税同様ゼロとなります。

◆2年目以降の税金(譲渡損失の繰越控除)

売却した年の譲渡損失で引ききれなかった1,100万円(1,500万円-400万円)は翌年以降3年間その年の給与所得から順次控除されます。本ケースでは3年間にわたり控除されます。住民税は1年遅れで控除されます。

5年目は繰越控除が適用できなくなりますが、買い換えた物件の住宅ローン控除がこの年から適用できるようになります。

 

2014.09.28 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除

① 制度の概要

 次の②の要件を満たす居住用財産を譲渡して損失が発生した場合で、③の要件を満たす居住用財産に買い換えた時は、その譲渡損失の金額を他の所得と損益通算、繰越控除することができます。

 

② 譲渡した住宅の要件

 譲渡した住宅は次の要件を満たすものでなければなりません。

イ.譲渡した年の 1 月 1 日において所有期間が 5 年を超える居住用財産であること

ロ.敷地のうち(マンションは持分の面積で)500㎡を超える部分は対象になりません

 

③ 買い換える住宅の要件

 買い換える住宅は次の要件を満たすものでなければなりません。

イ.譲渡年の前年、譲渡年または譲渡年の翌年に取得すること

ロ.繰越控除を受ける年の年末に、その買換資産の取得に係る償還期間 10 年以上の借入金残高があること(対象となる住宅借入金は「居住用財産を譲渡した場合の譲渡損失の繰越控除」と同じです)

ハ.住宅の床面積(マンションの場合は登記された専有部分の面積)が 50㎡以上であること

 

④ その他の要件

イ.繰越控除を受ける年の合計所得金額が 3,000 万円以下であること

ロ.譲渡した年の前年以前 3 年内の年において、他の居住用財産の譲渡損失の金額について損益通算の特例の適用を受けていないこと

 

⑤ 住宅借入金等特別控除との重複適用

 居住用財産の買換え特例等の場合の譲渡損失の繰越控除とその買換資産の取得に係る住宅借入金等特別控除とは、重複して適用を受けることができます。

 

2014.09.26 マイホームを譲渡した場合の譲渡損失の繰越控除

① 制度の概要

 次の②の要件を満たす居住用財産を譲渡して損失が発生した場合で、その居住用財産の借入金残高が譲渡価額を超えるときは、③の譲渡損失の金額を他の所得と損益通算、繰越控除することができます。

 

② 譲渡資産等の要件 

イ.平成 27 年 12 月 31 日までの譲渡であること

ロ.譲渡した年の 1 月 1 日において所有期間が 5 年を超える居住用財産であること

ハ.譲渡契約の前日に譲渡資産に係る償還期間が 10 年以上の借入金残高を有すること

二.繰越控除を受ける年の合計所得金額が 3,000 万円以下であること

ホ.譲渡した年の前年以前 3 年内の年において、他の居住用財産の譲渡損失の金額について損益通算の特例の適用を受けていないこと

 

③ 居住用財産の譲渡損失の金額

イ、ロのいずれか少ないほうの金額が、この特例の対象となる譲渡損失の金額となります。

イ.住宅借入金等の残高  -  譲渡価額

譲渡損失の金額と譲渡価額の合計が住宅借入金等の残高を上回る場合

例)取得費2,500万円 売却価格2,000万円 売却時の借入残高3,000万円

3,000万円-2,000万円=1,000万円・・・売却後の残債

2,000万円-2,500万円=▲500万円・・・譲渡損失

1,000万円>500万円→500万円分の適用

 

ロ.居住用財産の譲渡損失の金額

譲渡損失の金額と譲渡価額の合計が住宅借入金等の残高を下回る場合

例)取得費2,500万円 売却価格2,000万円 売却時の借入残高2,100万円

2,100万円-2,000万円=100万円・・・売却後の残債

2,000万円-2,500万円=▲500万円・・・譲渡損失

100万円>500万円→100万円分の適用

 

2014.09.23 3,000万円特別控除と居住用財産の買換え特例の比較

3,000万円特別控除と居住用財産の買換え特例の比較をしてみます。

例)親からの相続により取得した自宅(取得費不明、10年超所有)を5,000万円で譲渡しました。譲渡費用は300万円でした。
「3,000万円特別控除」+「10年超所有軽減税率の特例」の適用要件を満たしている場合の税金を計算します。

 

譲渡所得  5,000万円-(5,000万円×5%+300万円)=4,450万円

 

課税譲渡所得 4,450万円-3,000万円=1,450万円

 

「10年超所有軽減税率の特例」適用後の税額 所得税 1,450万円×10.21%=148万円

                       住民税 1,450万円×   4%=  58万円

                       合 計             206万円

 

上記と同じ条件で譲渡をし、4,000万円の不動産(取得費用を含む)に買換えた場合、特定居住用財産の買換え特例の適用を受ける場合の税金を計算します。

「譲渡代金>買換え代金」の場合には、その差額について長期譲渡所得の税率で課税されます。

 

譲渡収入金額 5,000万円-4,000万円=1,000万円

 

取得費・譲渡費用 (5,000万円×5%+300万円)×4,000万円/5,000万円=440万円

 

譲渡所得 1,000万円-440万円=560万円

 

税額 所得税 560万円×15.315%=85.7万円

   住民税 560万円×   5%=   28万円

   合 計            113.7万円

 

2014.09.21 特定の居住用財産の買換え特例

① 特例の概要

 要件を満たす「譲渡資産」を譲渡し、「買換資産」を取得した場合に、譲渡所得の全部もしくは一部について課税の繰延べが受けられます。

 

② 譲渡資産の要件

イ.国内にある現に自己の居住の用に供している家屋やその敷地で、譲渡の年の1 月 1 日において、所有期間が 10 年を超えるものであること

ロ.譲渡者の居住の用に供されている期間が 10 年以上の居住用財産であること

 譲渡した居住用家屋の存する場所に譲渡者が居住していなかった期間がある場合には、居住していなかった期間を除き、その前後の居住していた期間を合計します。

ハ.譲渡対価の額が 1 億円以下であること

 

③ 買換資産の要件

イ.居住部分の登記簿上の床面積が 50㎡以上である個人の居住の用に供する家屋またはその家屋の敷地の用に供する土地等で、国内にあるもの

 建築後使用されたことのある耐火建築物の場合には、原則として、その取得の日以前 25 年以内に建築されたものに限ります(地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるものに適合する一定の耐火建築物、土地等については、その面積が 500㎡以下でなければなりません。

ロ.譲渡の年の前年 1 月 1 日から譲渡の年の 12 月 31 日までに取得したものまたは譲渡の年の翌年中に取得する見込みであること

 譲渡の年の翌年中に取得する見込みであることについては、買換資産の取得予定年月日および取得価額の見積額に関する明細書を添付しなければなりません。

ハ.取得後一定の期限までに自己の居住の用に供すること

 買換資産の取得の日から譲渡資産の譲渡の日の属する年の翌年 12 月 31 日(譲渡の翌年中に買換資産を取得する場合には、その取得の日の属する年の翌年 12 月 31 日)までにその買換資産を居住の用に供さなければなりません。

 

④ 特例の適用が受けられない場合

 ②の要件を満たす場合であっても、次のいずれかに該当する場合は、この特例の適用は受けられません。

イ.譲受人が特殊関係者である場合

 3,000 万円特別控除の特例の場合と同じです。

ロ.前年または前々年の譲渡所得について、この特例の適用を受けた場合

ハ.居住用財産の買換え・交換、収用等についての特例制度の適用を受ける場合

 

⑤ 課税の概要

 居住用財産の譲渡による長期譲渡所得に対する課税がそれぞれ、次のように繰り延べられます。

イ.譲渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額以下である場合にはその譲渡はなかったものとされ、その段階では課税されません。

譲渡資産の売却代金≦買換資産の購入代金

⇒課税なし

 

ロ.譲渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額を上回る場合には、譲渡資産の収入金額のうち、買換資産の取得に充てられた部分の譲渡がなかったものとされ、それ以外の部分(譲渡代金が残った部分)についてだけ譲渡があったものとして課税されます。

譲渡資産の売却代金>買換資産の購入代金

⇒売却代金と購入代金の差額に対応する譲渡所得金額に対してのみ、所得税・住民税が課税されます。

譲渡資産の売却代金=A 買換資産の購入代金=B

 

(A-B)-{(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×(A-B)/A}=今回課税対象額

 

注意)譲渡益への課税が免除されるわけではなく、将来に課税が繰り延べられる措置です。

2014.09.19 軽減税率の適用

① 特例の概要

 個人が、その年の 1 月 1 日において所有期間が 10 年を超える土地等または建物等のうち、居住用財産に該当するものを譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の金額については、他の所得とは分離して所得税および住民税が課税されます。

 軽減税率の特例と 3,000 万円特別控除の特例とは、重複して適用を受けることができ、軽減税率の適用を受ける場合は、通常、3,000 万円特別控除の特例も適用されますので、下表の課税長期譲渡所得金額は 3,000 万円控除後の金額となります。

 また、3,000 万円特別控除の特例と居住用財産の買換えの特例、および軽減税率の特例と居住用財産の買換えの特例とは、重複して適用を受けることはできません。

課税長期譲渡所得金額 ※所得税率  住民税率

6,000 万円以下の部分   10.21%    4%

6,000 万円を超える部分  15.315%   5%

※復興特別所得税を含みます。

 

② 特例の適用が受けられる場合

 この特例は、譲渡した年の 1 月 1 日において所有期間が 10 年を超える、次に掲げる家屋または土地等の譲渡について適用されます。

イ.個人が現にその居住の用に供している家屋(以下「居住用家屋」といいます)を譲渡した場合 

居住用家屋の具体的判定については、3,000 万円の特別控除における取扱いと同様です。

ロ.居住用家屋と共にその敷地となっている土地または借地権を譲渡した場合

 居住用家屋の敷地の一部の譲渡等、具体的取扱いについては 3,000 万円の特別控除における取扱いと同様です。

ハ.自己の居住の用に供さなくなった家屋もしくはそれと共にその敷地となっていた土地または借地権を、これらの家屋を自己の居住の用に供さなくなった日から 3 年を経過する日の属する年の12 月 31 日までに譲渡した場合

ニ.居住用家屋(住まなくなってから 3 年以内の家屋を含む)を取り壊した場合で、引き続き所有していたとしたならその年の 1 月 1 日における所有期間が 10 年を超える家屋の敷地で、一定の要件に該当するものを譲渡した場合

 

③ 特例の適用が受けられない場合

 上記②の要件を満たす場合であっても、次のいずれかに該当する場合は、この特例の適用は受けられません。

イ.譲受人が特殊関係者である場合

 3,000 万円特別控除の特例の場合と同じです。

ロ.前年または前々年の譲渡所得について、この特例または居住用不動産の買換え特例の適用を受けた場合

ハ.居住用財産の買換え・交換、収用等についての特例制度の適用を受ける場合 

 

④ 課税される所得税等の税額の計算方法

 この軽減税率の特例の適用を受ける長期保有に係る居住用財産の長期譲渡所得については、他の土地建物等の譲渡所得と区分したうえで、その長期保有に係る居住用財産の長期譲渡所得に課税される所得税等の税額を計算することとなります。

 

イ.長期保有に係る居住用財産の課税長期譲渡所得金額が 6,000 万円以下である場合

  長期保有に係る居住用財産の課税長期譲渡所得 × 税率 = 税額

  

ロ.長期保有に係る居住用財産の課税長期譲渡所得金額が 6,000 万円を超える場合

  (長期保有に係る居住用財産の課税長期譲渡所得 - 6,000 万円)× 税率 +  612.6 万円(住民税 240 万円)= 税額

 

2014.09.16 3,000万円特別控除の特例

自分が住んでいる戸建・マンションなど不動産を譲渡(売却)した場合には、その譲渡所得から 3,000 万円を控除することができます。

①特例の適用が受けられる場合

 3,000 万円の特別控除が適用されるのは次の場合です。

イ.個人が現にその居住の用に供している家屋(以下「居住用家屋」といいます)を譲渡した場合

 居住用家屋を 2 以上有する場合は、主として居住の用に供している一の家屋のみがこの特例の適用対象となります。

ロ.居住用家屋と共にその敷地となっている土地または借地権を譲渡した場合

 この規定は土地等の所有者が家屋の所有者と同一であることを前提としていますので、家屋と土地の所有者が異なる場合は原則としてこの特例の適用を受けることはできません。

 ただし、家屋の所有者と土地の所有者とが夫婦である場合などは、一定の要件を満たす場合には、土地の所有者である者についても、この特例の適用が認められることとされています。

ハ.自己の居住の用に供さなくなった家屋もしくはそれと共にその敷地となっていた土地または借地権を、これらの家屋を自己の居住の用に供さなくなった日から 3 年を経過する日の属する年の12 月 31 日までに譲渡した場合

二.居住用家屋(住まなくなってから 3 年以内の家屋を含む)を取り壊した場合のその敷地で、次の要件に該当するものを譲渡した場合

・敷地の譲渡に関する契約がその家屋を取り壊した日から 1 年以内に締結されていること

・ その家屋を取り壊した後譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸付けその他の用に供していないこと

② 特例の適用が受けられない場合

 前記①の要件を満たす場合であっても、次のいずれかに該当する場合は、この特例の適用は受けられません。

イ.譲受人が次の者等特殊関係者である場合

・譲渡者の配偶者および直系血族

・譲渡者と生計を一にする親族およびその居住用家屋に同居する親族

・譲渡者と内縁関係にある者、その者と生計を一にしている親族

・譲渡者から受け取る金銭等により生計を維持している者(使用人を除く)およびその者と生計を一にしている親族

・譲渡者と特殊関係にある会社その他の法人

ロ.前年または前々年の譲渡所得について、この特例または居住用不動産の買換え特例の適用を受けた場合

ハ.居住用財産の買換え・交換、収用等についての特例制度の適用を受ける場合

③ 居住用家屋と認められない場合

 次のような家屋は、居住用家屋には該当しません。

a  この特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋

b  家屋の新築期間中だけの仮住まいである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(譲渡した家屋における居住期間が短期間であっても、その家屋への入居目的が一時的なものでない場合には、居住用家屋として認められます)

c  主として、趣味、娯楽または保養の用に供する目的で有する家屋(別荘など)

④ 特別控除の額

 この特例による控除額は次の金額のうちいずれか小さい金額です。

イ.その居住用不動産に係る譲渡所得の金額

ロ.3,000 万円

⑤ 譲渡所得の金額の計算

 譲渡所得の金額は、次の算式によって計算します。

  収入金額-(取得費 + 譲渡費用)= 長期(短期)譲渡所得の金額

  長期(短期)譲渡所得の金額-特別控除額(3,000 万円)= 課税長期(短期)譲渡所得金額

 (この特別控除額を差し引いた結果、譲渡所得の金額がなくなる場合であっても、この特例の適用を受けるためには、必ず確定申告書を提出しなければなりません。) 

 

2014.09.14 居住用財産の譲渡

居住用不動産を譲渡した場合には、まずその譲渡で利益が発生しているか、損失が発生しているかを確認する必要があります。

 利益が発生している場合の課税の特例には、その譲渡益から 3,000 万円を控除するという特別控除制度(3,000万円特別控除制度)、その特別控除後の譲渡益に軽減税率による課税を行う制度(軽減税率制度)、譲渡代金をもって新たに居住用不動産を取得した場合の買換え制度(特定の居住用不動産の買換え特例制度)があります。

 損失が発生している場合の課税の特例には、その譲渡損失をその年の他の所得と通算し、通算しきれない金額を最長 3 年間繰越控除することができる制度(特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除制度)があります。

 

2014.09.11 不動産を売却した時~譲渡所得その2

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。

短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

 

(注) 「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

 

◆長期譲渡所得税額

税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)

◆短期譲渡所得税額

税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

 

(注)さらに、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

譲渡所得税額が100万円だとすると、100万円×2.1%=2.1万円←復興特別所得税

 

2014.09.09 不動産を売却した時~譲渡所得その1

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。

つまり、譲渡所得が赤字となったとしても、他の黒字の所得と損益通算することができない、ということになります。

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から①取得費、②譲渡費用を差し引いて計算します。

①取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
 なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

減価償却費相当額は、その建物が事業に使われていた場合とそれ以外の場合では異なっており、それぞれ次に掲げる額となります。

1 事業に使われていた場合
 建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額になります。
 (注)仮に毎年の減価償却費の額を必要経費としていない部分があったとしても、毎年の減価償却費の合計額とすることに変わりはありません。

2 事業に使われていなかった場合
 建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年当たりの減価償却費相当額にその建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算します。

また、土地や建物の取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

 

②譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

 

譲渡所得の計算では、やはり取得費の計算方法がなかなか分かり難いところです。例で示してみます。

自宅マンションの売却 購入価格3,000万円(建物2,000万円 土地1,000万円)

→10年後売却 譲渡価格2,000万円 譲渡費用 100万円

 

分譲マンションの場合、購入価格に建物部分と土地部分に分かれております。今回の場合、購入時建物価格を2,000万円とします。

取得費の計算ですが、マンションを鉄筋コンクリート造としますと、耐用年数は47年、自宅なので、これを1.5倍すると70.5年→70年となります。耐用年数70年の償却率は0.015で10年間所有しているので償却費は、

 

2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 10 =270万円 となります。(旧定額法)

 

ゆえに譲渡所得の計算は、

 

2,000万円-(3,000万円-270万円)-100万円=-830万円

 

譲渡所得は、-830万円となります。

 

もし、取得費が不明な場合は、譲渡金額の5%が取得費とみなされ、

 

2,000万円-(2,000万円×5%)-100万円=1,800万円

 

譲渡所得は、1,800万円となります。

  

2014.09.05 海外から見た賃貸住宅価格

  

昨年来の大胆な金融緩和により金利の低下や過度な円高が修正されたことから、海外の投資家が日本の不動産に目を向けるようになっている。特に円安の効果は大きく、ドルべースに置き換えた近畿圏の中古マンション㎡単価を試算してみると、13 年上期以降、大阪市や京都市を中心に上昇していた成約単価はドルべースでは大幅に下落しており、円べースで捉えた価格とは対照的な動きを示すことがわかる。大阪市や京都市は 3,000 ドル/㎡前後と 09 年当時の水準まで低下し、海外からみた割安感は大きく、日本の不動産に対する魅力度が増している様子がうかがえる。

  

2014.09.01 京阪神間の賃貸住宅利回り

  

京阪神各市の区別の利回りについてレインズデータに基づき築年別や部屋タイプ別に算出してみると、築 10 年以下で利回りが近畿圏平均を上回るのは大阪市で 7 区、京都市が 2 区、神戸市が 6 区と相対的に神戸市の利回りが高いことがわかる。他の築年帯も同様で、近畿圏平均を上回るのは築 1120 年で大阪市が 5区、京都市が2 区、神戸市は 6 区、築 2130 年では大阪市が 5 区、京都市が2 区、神戸市は 6 区、築 31 年以上では大阪市が 1 区、京都市が 4 区、神戸市が8 区となっている。神戸市は他 2 市と比べて賃料水準は大差ないものの、中古マンション単価が安価なことがこうした結果につながっている。また、部屋タイプ別にみると、ワンルームで利回りが近畿圏平均を上回るのは大阪市が 8 区、京都市が 5 区、神戸市は 1区で都心周辺区が比較的多い。1K1LDK で近畿圏平均を上回るのは、大阪市が14 区、神戸市が 7 区、京都市が 4区と大阪市内の利回りの高さが目立つ。一方、2K2LDK は大阪市が 5 区、神戸市が 3 区、京都市が1 区、3K3LDK は大阪市が 5 区、神戸市が 3 区、京都市が 2 区と、総じて利回りは低い。1 部屋タイプは賃料単価が高く利回りは大きくなる傾向にあるが、2 部屋以上の間取りでは収益性を意識せず購入される自己居住用の物件も多く、相対的に売買価格が高いことがこうし結果につながっている。

 

2014.08.29 主要都市の賃貸住宅1棟利回り

大阪の利回り水準は横浜と同等住戸単位の物件でなく、賃貸住宅1棟(ワンルームマンション)について機関投資家等に対して調査した期待利回りの推移(一般財団法人日本不動産研究所調べ)をみると、2008 9 月のリーマンショックを境に利回りが急上昇したことがわかる。その後、利回りは緩やかに低下しており、14 4 月現在の大阪は 6.0%と東京に比べて 0.9 ポイント高い水準にある。ファミリー向けについても大阪は6.0%、京都や神戸は 6.5%となっており、大阪は横浜と同水準、京都・神戸は福岡と同じ水準にある。売買価格が高い東京の利回りの低さは特別であり、京阪神を含めた他の主要都市との違いが際立っている。

  

2014.08.23 住居系不動産の収益性

昨年来の物件価格の上昇に伴い、様々な不動産セクターにおける賃料利回りの低下が指摘されている。近畿圏も例外ではなく、京阪神及び近畿圏平均のマンション賃料利回りは低下基調にある。京阪神の平均賃料単価は概ね 2 千円前後であるのに対し、中古マンションの売買㎡単価は大阪市や京都市の場合、09 年当時の 28 万円台から 14 年上期は 31 万円前後まで上昇している。14 年上期の大阪市の表面利回りは 7.8%、京都市は 8.3%まで低下し、売買価格が比較的安価な神戸市は 9.9%となっている。

また、京阪神におけるマンションの住戸規模別の利回りは、主にシングル対応の 40 ㎡未満が 14 年上期で 10.2%と最も高く、40~60 ㎡未満のいわゆるコンパクトタイプが 8.5%、ファミリーが対象となる60~80 ㎡未満は 7.3%、80 ㎡以上は 6.5%と、規模が大きくなるに従い利回りの水準は低くなる。

  

2014.08.17 2014年7月近畿圏新築マンション市場動向

7月の発売戸数は2,016戸で前年同月(2,111戸)比4.5%減。前月比(1,690戸)19.3%増であり、7ヶ月ぶりの2,000戸超となっております。

契約率は77.1%で、前年同月(87.0%)比9.9ポイントのダウン前月比(76.4%)0.7%のアップで、契約率は6ヶ月連続の70%超となります。

1戸当たりの平均価格は3,618万円、1㎡当たりの単価は53.1万円で、前年同月比で古戸当たり価格は96万円(2.7%)のアップ、㎡単価は3.1万円(6.2%)のアップ。前年同月比で戸当たり価格・㎡単価ともに2ヶ月連続のアップでした。

  

2014.08.10 2014年6月近畿圏中古住宅市場の需給状況

◆中古マンションの需給状況

6月の成約に対する新規登録の件数倍率は2.92 倍、新規登録に対する成約の価格乖離率はマイナス5.5%で、需給は引き続きタイトな水準にある。ただ、成約件数の減少により件数倍率は4月以降上昇に転じており、件数からみた需給は緩和方向に変化しつつある。

◆中古戸建住宅の需給状況

6月の件数倍率は4.57倍、価格乖離率はマイナス15.6%で、中古戸建についても成約件数の減少から件数倍率は4月から上昇に転じている。新規登録価格の下落で価格乖離率は縮小し、需給の方向感は定まっていないが、件数の動きから市況は緩やかな需給緩和に向かう兆しもみられる。

  

2014.08.08 2014年6月エリア別土地動向

◆成約件数

6月の成約件数は対象9エリア地域中4エリアで増加。近畿圏の成約件数全体の6割強に当たるエリアで土地取引は増加したが、神戸市や京都市などでは減少しており、取引の動きには地域差がみられる。

◆成約㎡単価

6月の㎡単価の上昇は4エリアにとどまり、前年比・前月比とも上昇したのは大阪市と京都市のみであった。6エリアは前月比で下落しており、総じて弱含みの傾向が広がっている。

  

2014.08.04 2014年6月近畿圏土地㎡単価


 

◆成約㎡単価

6月の近畿圏の土地成約㎡単価は、11.5万円/㎡で前年比プラス0.5%と3ヶ月連続で上昇した。ただ、上昇率は縮小しており、前月比ではマイナス4.5%となるなど、過去2年間の平均的な水準である11万円台に再び低下している。

◆新規登録㎡単価

6月は11.5万円/㎡で前年比マイナス1.6%と、2ヶ月ぶりに下落。前月比もマイナスとなり、成約単価とともに売り出し単価は下落した。

  

2014.08.02 2014年6月近畿圏土地件数

◆成約件数

6月の近畿圏の土地成約件数は484件で前年比プラス16.3%と、2ヶ月ぶりに増加した。14年に入ってから減少の動きが目立っているが、7月以降も増加の動きが継続するか注目される。

◆新規登録件数

6月は3,216件で前年比プラス22.3%と、15ヶ月連続で増加。土地取引が一進一退を続けるなかで、売り物件数は2ケタ増が続いており、市場における居住用を中心とした土地の余剰感は高まっている。

  

2014.07.29 2014年6月エリア別中古戸建住宅動向

 

◆成約件数

6月の成約件数は、対象9エリア中6エリアで減少した。大阪府他や神戸市、京都市など主力のエリアで減少する一方、大阪市や奈良県、兵庫県他では高い伸びを示すなど、地域ごとの違いが目立った。

◆成約価格

6月の成約価格は9エリア中5エリアが前年比で上昇したが、大阪市や大阪府他、兵庫県他、滋賀県は前年比・前月比ともマイナスとなり、成約件数と同様に価格の動きには、ばらつきがみられた。

 

2014.07.28 2014年6月エリア別中古マンション動向

 

◆成約件数

6月の成約件数は主力の大阪市や大阪府他、兵庫県他など対象9エリアのうち6エリアで減少した。特に大阪市や京都府他、和歌山県では2ケタ減となり、近畿圏全般に減速感が広がっている。

◆成約㎡単価

前年比で下落したのは9エリア中3エリアにとどまるが、前月比では6エリアがマイナスとなり、上昇のペースが次第に鈍っている。成約件数が減少した大阪市などでは平均単価が上昇しているが、当該エリアでは値頃感のある安価な物件の取引が減少している様子がうかがえる。

 

2014.07.27 2014年6月近畿圏中古戸建住宅価格

◆成約価格

6月の近畿圏の中古戸建住宅の成約価格は、1,925万円で前年比プラス0.4%と、2ヶ月続けて上昇した。ただ、前月比では3.3%下落しており、2014年に入ってから一進一退の動きが目立つ。

◆新規登録価格

6月の新規登録価格は2,268万円で前年比マイナス3.0%と、3ヶ月ぶりに下落した。前月比もマイナス1.7%と2ヶ月連続で下落し、売り出し価格が調整する兆しもみられる。

  

2014.07.25 2014年6月近畿圏中古戸建住宅件数

  

◆成約件数

6月の近畿圏の中古戸建住宅成約件数は775件で前年比マイナス0.6%と、3ヶ月連続で減少した。ただ、減少率は縮小しており、一昨年同月(2012年6月)の水準も上回っていることから、取引は比較的安定している。

◆新規登録件数

6月は3,450件で前年比プラス2.3%と、2013年4月以来15ヶ月連続で増加した。増加率は低下しつつあるが、市場で売り出される物件の増加基調に変化はない。

  

2014.07.21 2014年6月近畿圏中古マンション㎡単価

◆成約㎡単価

6月の近畿圏の中古マンション成約㎡単価は、26.0万円/㎡で前年比プラス4.3%と、17ヶ月連続で上昇した。ただ、前月比では3月以降ほぼ横ばいが続いており、昨年来の上昇基調は変化しつつある。

◆新規登録㎡単価

6月は27.2万円/㎡で前年比プラス1.0%と、12カ月続けて上昇した。しかし、上昇率は横ばいで水準も高くなく、成約単価とともに市場で売り出される中古マンション単価の上昇は落ち着きをみせている。

  

2014.07.20 2014年6月近畿圏中古マンション件数

◆成約件数

6月の近畿圏の中古マンション成約件数は1,267 件で前年比マイナス6.6%と、3ヶ月連続で減少した。前年比でみると、例年になく好調であった前年同月に対する反動減が続いているが、依然として一昨年同月(2012 年6月)の数値は上回っており、取引量の水準は低くない。

◆新規登録件数

6月は3,642 件で前年比マイナス 2.1%と、13ヶ月連続で減少した。減少率は次第に縮小しているが、売主の売り控え傾向は続いている。

  

2014.06.29 2014年6月土地白書について②

不動産投資信託であるJリートの売買合計額は、平成24年の4.9兆円から平成25年は13.7兆円に大きく増加しました。このうち、海外投資家が1年間におこなったJリートの売買実績は約1兆円(平成24年)から約3.1兆円(平成25年)に大きく増加しております。

Jリートの取得資産の種類について、J リート創設初期と現在で比較すると、平成14年3月末においては、91%をオフィスが占めていましたが、その後住宅、商業施設に広がり、近年では物流施設に投資するJリートが大きく増加するなど、投資分野の多様化が図られている状況にあり、平成26年3月末においては、オフィスが47%、商業施設が19%、住宅が18%、物流・倉庫が10%、ホテル・旅館が3%を占めている状態にあります。一方、米国のUSリートによる取得資産の種類は、オフィス、商業・小売、住宅を合わせて約5割、ヘルスケアを対象とするリートが約1割を占めており、Jリートよりも投資分野の多様化が進んでいることから、国内の不動産投資市場についても、今後、ヘルスケア施設などさらに投資分野の多様化を図る余地がある状態です。

  

2014.06.19 2014年6月土地白書について①

6月10日、土地白書が発表されました。

その中で、平成26年地価公示価格の地価の下落率が大幅に縮小し、地価上昇地点数の割合が全国的に大幅に上昇したこと、昨年から続く景況感・土地取引数の増加などから、資産デフレから脱却しつつある、という見解を示しつつ、不動産市場の変化に言及しています。

回復しつつある地価動向の特徴として、都心部を中心に周辺部へ地価上昇の動きが拡大しており、特に収益性や利便性に優れた地域や、今後、収益性、利便性等の向上が見込まれる地域における地価の上昇が顕著になっています。地方においても同様の動向がみられ、最近の地価の動向は、土地の収益性や利便性を重視した実需による変動となっており、今度とも経済成長に歩調を合わせる形で、収益性や利便性を反映した実需による地価の回復が期待される、としています。

  

2014.06.07 2014年4月近畿圏中古住宅市場の需給状況

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◆中古マンションの需給状況

4月の成約に対する新規登録の件数倍率は2.89倍、新規登録に対する成約の価格乖離率はマイナス5.8%で、需給は引き続きタイト方向で推移している。リーマンショック後の2009年以降では最もタイトな状況が続いており、中古マンション市場は依然として強含みの傾向にある。

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◆中古戸建住宅の需給状況

4月の件数倍率は4.52倍、価格乖離率はマイナス16.0%で、件数からみた需給はタイトな状況が続く。ただ、2014 年以降は成約価格の下落により、新規登録(売り出し)価格との乖離が拡大しており、安価な中古戸建住宅を求める買主側と売主側が設定する価格水準にはギャップが存在する。

  

2014.06.06 フラット35の金利

住宅金融支援機構は2日、長期固定金利型住宅ローンの6月の適用金利を発表した。返済期間が最長35年の「フラット35」は、返済21年以上が1・73~2・37%、20年以下は1・45~2・09%で、いずれも最低金利は2003年の取り扱い開始以来、最も低かった5月と同じだった。

また、2月から住宅購入価格の全額を借りられるようになり、融資率9割超の場合、21年以上が2・17~2・825%、20年以下は1・89~2・62%だった。取扱金融機関は325。

返済期間最長50年の「フラット50」は2・21~2・96%。融資率9割超の場合は2・65~3・40%。取扱金融機関は82。

  

2014.06.05 2014年4月エリア別土地動向

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◆成約件数

4月の成約件数は対象9地域中、兵庫県他・京都市・滋賀県を除く6地域が増加し、近畿圏における件数全体の約3分の2に当たるエリアで土地取引は増加しました。

  

◆成約㎡単価

4月の㎡単価は大阪府他・京都市・京都府他で上昇しました。ただ、前月比で上昇したのは大阪府他と京都府他のみで、上昇の動きが近畿圏全体に広がるまでには至っていません。

  

2014.06.03 2014年4月近畿圏土地㎡単価

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◆成約㎡単価

4月の近畿圏の土地成約㎡単価は、11.1万円/㎡で前年比プラス1.2%と、4ヶ月ぶりに上昇しました。下落には歯止めがかかりつつあるが、前月比べースでは下落しており、直近 2年間の水準は依然として11万円/㎡前後で推移しています。

◆新規登録㎡単価

4月は11.4万円/㎡で前年比マイナス1.1%と、3ヶ月続けて下落。前月比はわずかにプラスとなったが、売り出し単価の弱含み傾向は続いています。

 

2014.06.02 2014年4月近畿圏土地件数

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◆成約件数

4月の近畿圏の土地成約件数は 461件で前年比プラス8.7%と、4ヶ月ぶりに増加しました。直近2年間をみると、2012年10月以降は増加基調にあったが、2014年に入ってから減少の動きもみられ、一進一退の状況にあります。

◆新規登録件数

4月は3,072件で前年比プラス23.7%と、13 ヶ月続けて増加。中古戸建市場と同様に弱含みの傾向にある土地では、価格の先高観に伴う売り控えの動きはみられず、市場に売り出される物件数は増加基調が続いています。

 

2014.06.01 2014年4月エリア別中古戸建住宅動向

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◆成約件数

4月の成約件数は、神戸市や京都市、滋賀県、奈良県などを中心に対象の9地域中5地域で減少しました。特に3月に高い伸びをみせた京都市や滋賀県、奈良県における減少が目立ちました。

◆成約価格

成約価格も5地域で下落し、神戸市・京都市・大阪府他は前年比で価格・件数ともマイナスとなりました。兵庫県他や和歌山県も前年比で下落し、価格・件数ともプラスとなったのは大阪市及び京都府他のみでした。

  

 

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